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FestpreisDie meisten Bauherren verfügen nur über eine begrenzte finanzielle Leistungskraft, die für den Bau eines Eigenheims aufgewendet werden kann. Zahlreiche Bauherren zahlen jahrzehntelang ihre Schulden ab, um sich und ihrer Familie den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen. Daher sehen sich viele von ihnen auf der sicheren Seite, wenn ihnen ein Haus zum Festpreis angeboten ist. Eine Festpreis-Vereinbarung wird besonders häufig beim Bau von schlüsselfertigen Häusern getroffen. Doch was zunächst kalkulierbar und verlässlich erscheint, kann beim näheren Hinsehen ins Gegenteil umschlagen.

Wir sagen Ihnen, worauf Sie bei einem mit Festpreis zu errichtenden Haus achten müssen, um nicht letzten Endes qualitative Einschnitte oder im schlimmsten Fall ein finanzielles Desaster zu erleiden.

 

Was versteht man unter einem Festpreis?

Jeder Preis, der vertraglich vereinbart wurde, ist ein Festpreis. Das gilt für den Kauf einer Waschmaschine ebenso wie für den Kaufpreis eines Hauses. Der Begriff selbst ist eine Wortschöpfung und kommt im Vertragsrecht gem. BGB nicht vor. Wenn ein zum Festpreis vereinbarter Bauvertrag geschlossen wird, ist diese Variante für den Bauherrn eine gute Möglichkeit, sein Eigenheim mit fest kalkulierbaren Kosten zu errichten, da im Vertrag ein konkreter Preis vereinbart wird. Das setzt einen lücken- und fehlerlosen Bauvertrag voraus, der dem Kunden eine vollständige Bauleistung nach seinen Wünschen liefert (s. nächster Abschnitt).

Da der Begriff „Festpreis“ rechtlich jedoch nicht definiert ist, werden darunter häufig auch andere Varianten der Preisgestaltung verstanden:

  • Der Einheitspreisvertrag
    Der Einheitspreisvertrag regelt, wie hoch der Preis pro Einheit einer in der Leistungsbeschreibung aufgeführten Leistung ist. Das kann z. B. der Preis pro qm Schalung, pro Kilogramm Betonstahl oder pro Stunde einer definierten Arbeit sein. In diesem Fall ergeben sich die gesamten Baukosten aus der Multiplikation der einzelnen Leistungsmengen mit dem jeweiligen Einheitspreis und der anschließenden Addition der so ermittelten Kostenpositionen.

  • Der Pauschalpreis
    Eine andere Variante, die oft als „Festpreis“ bezeichnet wird, ist der Pauschalpreis. Dort wird, ohne auf die einzelnen Leistungen oder genauen Mengen einzugehen, pauschal ein Gesamtpreis vereinbart. Der Vertragsinhalt geht aus der Leistungsbeschreibung hervor.

 

Was bekomme ich für den vereinbarten Festpreis?

Das ist DIE entscheidende Frage, die sich jedem Bauwilligen vor der Unterzeichnung eines Festpreis-Bauvertrags stellen sollte. Doch kaum ein Bauinteressent kann hierauf eine konkrete Antwort geben, weil er als bautechnischer Laie den Inhalt der zum Vertrag gehörenden Leistungsbeschreibung in der Regel nicht versteht. Hinzu kommt, dass oft nicht entscheidend ist, was im Vertrag steht, sondern was NICHT darin steht. Bauherrenschutzverbände gehen anhand der Rückmeldungen ihrer Bauherrenberater davon aus, dass etwa 65 % aller Bauverträge schwere Mängel haben: Sie sind nicht vollständig, und wichtige Leistungen bleiben vertraglich ausgespart, die dann später vom Bauherrn zusätzlich zum vereinbarten Festpreis bezahlt werden müssen. Bauherrenberater nennen hier beispielsweise das Auslassen von Vermessungsarbeiten und einem Bodengutachten sowie das Fehlen des Erdaushubs oder der Anschlüsse. Dafür müssen vom Bauherrn durchschnittlich 25.000 Euro extra gezahlt werden. Diese in der Leistungsbeschreibung „vergessenen“ Leistungen gehören jedoch unbedingt zu einem vollständigen schlüsselfertigen Haus und müssen daher auch in den Festpreis einbezogen sein.

Handelt es sich um einen Bauvertrag, bei dem die VOB/B zum Vertragsbestandteil bestimmt worden ist, gibt es allerdings noch eine Ausnahme vom Festpreis-Prinzip: Wenn von einer im Vertrag vereinbarten Menge tatsächlich um 10 % abgewichen wird, kann es hinsichtlich des Preises gem. § 2 Nr. 3 VOB/B zu einer entsprechenden Anpassung dieser Mehr- oder Minderkosten kommen.

Die Darstellung, welche Schwierigkeiten sich beim Abschluss eines Festpreis-Vertrags ergeben können, soll diese Form der Vertragsgestaltung jedoch nicht von vornherein verurteilen. Doch ein Kunde sollte sich vor der Entscheidung für einen Bauvertrag, der für die Mehrzahl der Bauherren der wichtigste und teuerste Vertrag ihres Lebens sein dürfte, mindestens so genau informieren wie beim Kauf eines Handys oder Computers.

Eine unabhängige Bauherrenberatung, ist für eine Überprüfung des Vertrags zu empfehlen. Sollte einem Bauinteressenten bereits direkt nach dem ersten Beratungsgespräch mit einem Hausbauberater einer Baufirma ein Festpreisvertrag vorgelegt werden, ist zunächst Skepsis geboten: Dabei kann es sich nur um ein vorgefertigtes Angebot handeln, sodass die individuellen Wünsche des künftigen Bauherrn gar nicht berücksichtigt worden sein können.

 

Geht der Bauunternehmer mit dem Festpreis ein Risiko ein?

Wenn es sich um einen seriösen Bauvertrag handelt, der dem Kunden nichts vorenthält, was zu einem vollständigen Bauvorhaben gehört und der dessen Wünsche an Qualität und Ausführung beinhaltet, liegt das Risiko eindeutig beim Bauunternehmer. Er hat aufgrund der Preisbindung keine Möglichkeiten, für die vereinbarten und beschriebenen Leistungen Nachforderungen zu erheben. Steigen z. B. die Lohnkosten oder werden Baumaterialien teurer, ist hierfür kein Preisaufschlag möglich. Auch das denkbare Argument, dass durch diese unvorhergesehenen Kostensteigerungen zulasten des Unternehmers die Geschäftsgrundlage wegfiele, greift in diesem Fall nicht.

Fazit
Der Bauherr sollte mit dem Festpreis-Vertrag so umgehen, wie mit allen anderen Verträgen, in denen es um Anschaffungen mit einem größeren Wert geht. Schillers „Drum prüfe, wer sich ewig bindet“ findet auch hier Anwendung: Vor der Unterzeichnung ist die Begutachtung des Vertrages durch einen unabhängigen Bauberater sinnvoll; erst recht, wenn der Bauherr mangels Fachkenntnissen den Vertragsinhalt nicht bewerten kann. Bei einem inhaltlich ausgewogenen Festpreisvertrag kann der Kunde auch mit einem festen Preis rechnen, was die Gesamtkalkulation erheblich erleichtert. Kostspielige Nachfinanzierungen sind dann nicht nötig.

 

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