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Bauzeit GarantieDass der Bau eines Eigenheims für die meisten Menschen das größte finanzielle Wagnis ihres Lebens ist, ist bekannt. Deshalb ist eine gute Planung umso wichtiger, um unnötige Kosten zu vermeiden. Bauunternehmen bieten daher häufig eine Bauzeitgarantie an.

Wir erläutern, was es damit auf sich hat und worauf Bauinteressierte achten müssen.

Was ist mit der Bauzeitgarantie gemeint und welche Folgen hat sie?

Mit der Bauzeitgarantie gibt der Bauunternehmer seinem Kunden eine vertraglich festgelegte Zusage, wann dieser mit dem Ende der Bauzeit und, bei einem schlüsselfertigen Haus damit zusammenhängend, mit dem Einzug rechnen kann. Außerdem wird vereinbart, welche Kosten der Bauunternehmer trägt, wenn der Termin nicht eingehalten wird. Dieser Termin hat für den Auftraggeber, den Bauherrn, mehrere Folgen:

  • Durch die ausgesprochene Bauzeitgarantie kann er passend zum vereinbarten Termin seine bisherige Mietwohnung kündigen oder seine bisher von ihm bewohnte Immobilie vermieten oder verkaufen. So wird die finanzielle Doppelbelastung für zwei parallel zu finanzierende Immobilien reduziert.
  • Der Wohnungswechsel kann effektiver geplant werden. Das bezieht sich nicht nur auf den eigentlichen Umzug, sondern auch auf weitere Veränderungen wie z. B. den Schul- oder Arbeitsplatzwechsel.

Dem Bauunternehmer eröffnet die Bauzeitgarantie bei einer seriösen Zeitplanung eine effektive Nutzung seiner Ressourcen, also sowohl seines Personals als auch seiner Baumaschinen. Mit einem ausgewogenen Terminplan hat er auch die Möglichkeit, den Einsatz des Baumaterials besser zu planen und kann so ggf. Kosten für dessen Lagerung reduzieren. Darüber hinaus steht mit dem Ende eines Bauprojekts auch fest, wann mit dem nächsten begonnen werden kann. Kann der gesteckte Terminplan nicht eingehalten werden, hat das also Folgen für den aktuellen Hausbau und das nachfolgende Bauvorhaben.

Was können Kunden unter dem Begriff „Bauzeit“ verstehen?

Ein seriöses Bauunternehmen meint damit die Zeit zwischen dem Beginn des Aushubs für die Baugrube und der vollständigen Beendung des vertraglich vereinbarten Leistungsspektrums. Wenn ein Massivhaus bezugsfertig errichtet wird, ist von folgenden Bauzeiten auszugehen:

  • vier Monate für einen Bungalow mittlerer Ausstattung inkl. der Bodenplatte
  • sechs Monate bei einem Einfamilienhaus mit Bodenplatte
  • sieben Monate bei einem Einfamilienhaus mit Vollkeller

Diese Zeiträume sind nötig, um am Ende der Bauzeit ein qualitativ hochwertiges Eigenheim zu erhalten. Der Bau eines Massivhauses durchläuft mehrere zeitintensive Bauphasen. Beispielsweise müssen die Trocknungszeiten für den Estrich und die Bodenplatte unbedingt eingehalten werden.

Gibt es Unterschiede zwischen einem BGB- und einem VOB/B-Vertrag?

Bei einem Bauvertrag nach BGB kann die Bauzeit nicht an geänderte Voraussetzungen angepasst werden. Das gilt sogar dann, wenn die verlängerte Bauzeit ursächlich mit dem Bauherrn zusammenhängt. Das kann der Fall sein, wenn er während der Bauphase beispielsweise Änderungswünsche bezüglich des Bodenbelags äußert oder sich statt eines Carports eine Doppelgarage wünscht. Es ist zwar denkbar, die Bauzeitvereinbarung mit dem Argument des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB entsprechend anzupassen oder eine ergänzende Vertragsauslegung einzuführen; vor Gericht haben diese Lösungen in den meisten Fällen allerdings keinen Bestand.

Wurde ein VOB/B-Vertrag abgeschlossen, kann im Falle einer Verzögerung § 6 Abs. 2 herangezogen werden. Danach kann die Bauzeit verlängert werden, wenn die zur Verlängerung führenden Umstände beim Auftraggeber liegen, bei Streik oder Aussperrung oder aber bei einer Verzögerung durch höhere Gewalt. Eine Bauzeitverlängerung aufgrund schlechten Wetters wird dort ausdrücklich ausgeschlossen: Eine solche Beeinträchtigung ist vom Bauunternehmer von Anfang an einzuplanen. Bei Unterbrechungen, die länger als drei Monate dauern, können beide Vertragsparteien den Vertrag schriftlich kündigen.
Wenn an der Bauzeitverlängerung eine der Vertragsparteien schuld ist, hat die andere einen Anspruch auf Schadensersatz. Ein Anspruch auf den Ersatz entgangenen Gewinns besteht jedoch nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit (§ 6 Abs. 6 VOB/B).

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