ZBO - Zentrale Bau Organisation

Dass der Bau eines Eigenheims für die meisten Menschen das größte finanzielle Wagnis ihres Lebens ist, ist bekannt. Deshalb ist eine gute Planung umso wichtiger, um unnötige Kosten zu vermeiden. Bauunternehmen bieten daher häufig eine Bauzeitgarantie an. Wir erläutern, was es damit auf sich hat und worauf Bauinteressierte achten müssen.

Was ist mit der Bauzeitgarantie gemeint und welche Folgen hat sie?

Mit der Bauzeitgarantie gibt der Bauunternehmer seinem Kunden eine vertraglich festgelegte Zusage, wann dieser mit dem Ende der Bauzeit und, bei einem schlüsselfertigen Haus damit zusammenhängend, mit dem Einzug rechnen kann. Außerdem wird vereinbart, welche Kosten der Bauunternehmer trägt, wenn der Termin nicht eingehalten wird. Dieser Termin hat für den Auftraggeber, den Bauherrn, mehrere Folgen:

  • Durch die ausgesprochene Bauzeitgarantie kann er passend zum vereinbarten Termin seine bisherige Mietwohnung kündigen oder seine bisher von ihm bewohnte Immobilie vermieten oder verkaufen. So wird die finanzielle Doppelbelastung für zwei parallel zu finanzierende Immobilien reduziert.
  • Der Wohnungswechsel kann effektiver geplant werden. Das bezieht sich nicht nur auf den eigentlichen Umzug, sondern auch auf weitere Veränderungen wie z. B. den Schul- oder Arbeitsplatzwechsel.

Dem Bauunternehmer eröffnet die Bauzeitgarantie bei einer seriösen Zeitplanung eine effektive Nutzung seiner Ressourcen, also sowohl seines Personals als auch seiner Baumaschinen. Mit einem ausgewogenen Terminplan hat er auch die Möglichkeit, den Einsatz des Baumaterials besser zu planen und kann so ggf. Kosten für dessen Lagerung reduzieren. Darüber hinaus steht mit dem Ende eines Bauprojekts auch fest, wann mit dem nächsten begonnen werden kann. Kann der gesteckte Terminplan nicht eingehalten werden, hat das also Folgen für den aktuellen Hausbau und das nachfolgende Bauvorhaben.

Was können Kunden unter dem Begriff „Bauzeit“ verstehen?

Garantie für die Bauzeit Ein seriöses Bauunternehmen meint damit die Zeit zwischen dem Beginn des Aushubs für die Baugrube und der vollständigen Beendung des vertraglich vereinbarten Leistungsspektrums.

Wenn ein Massivhaus schlüsselfertig errichtet wird, ist von folgenden Bauzeiten auszugehen:

  •   8 bis 10 Monate für einen Bungalow mit Bodenplatte
  •   9 bis 12 Monate bei einem Einfamilienhaus mit Bodenplatte
  • 10 bis 13 Monate bei einem Einfamilienhaus mit Vollkeller

Diese Zeiträume sind nötig, um am Ende der Bauzeit ein qualitativ hochwertiges Eigenheim zu erhalten. Der Bau eines Massivhauses durchläuft mehrere zeitintensive Bauphasen. Beispielsweise müssen die Trocknungszeiten für den Estrich und die Bodenplatte unbedingt eingehalten werden.

Bauzeitversprechen genau lesen!

Der Wettbewerb unter den Hausanbietern ist hart und die Bauzeit ist oft ein wichtiges Kriterium für die Entscheidung eines Bauherrn. Da kann es durchaus auch Offerten geben, die mit einer Bauzeit von vier Monaten werben. In diesen Fällen sind in der Regel die Trocknungszeiten für die Bodenplatte (7 Tage), den Estrich (4-6 Wochen), Innenputz und oft auch lieferbedingte Verzögerungen ausgeschlossen.Dafür ein Beispiel:

Ein Hausanbieter wirbt mit einer Bauzeit von 6 Monaten für ein schlüsselfertiges Haus in Massivbauweise. Ausgeschlossen von der Bauzeit sind die technologisch bedingten Trocknungszeiten, schlechte Wetterbedingungen und Verzögerungen von Baustofflieferungen.

Das bedeutet im Klartext auf jedem Fall schon mal dies:

  • 6 Monate Bauzeit
  • + mindestens 4 Wochen
  • + mindestens 2 Wochen
  • + 1 Woche
  • Summe: 7 Monate und 3 Wochen

Zu beachten ist, dass wir hier sehr optimistisch von optimalen Bedingungen für die Trocknung des Estrichs und Innenputzes ausgegangen sind. Unbeachtet blieb auch, dass es beim Bau durchaus auch mal Lieferengpässe geben kann, die der versprochenen Bauzeit zugerechnet werden müssen. Auch die wetterbedingten Verzögerungen gehen hier zu Lasten des Bauherrn. 

Dafür ein Beispiel:

Der Bauvertrag wurde im Oktober geschlossen, mit einer Bauzeitgarantie von 6 Monaten. Die Baugenehmigung wurde im Dezember erteilt. Faktisch beginnt die Bauzeituhr mit Zugang der Baugenehmigung zu ticken, wir geben mal vier Wochen Karrenzzeit oben drauf, der Bau müsste also im Januar beginnen. Die Temperaturen liegen Nachts höchstens um null Grad, der Boden ist durchfrostet. Kein Baubeginn möglich! Ein fairer Anbieter hätte zumindest darauf hingewiesen, dass in der Zeit von Dezember bis April

  • ein Baubeginn eher unrealistisch ist.
  • es zu Verzögerungen beim Rohbau kommen kann, weil für die Baustoffe Mindesttemperaturen vorgegeben sind.

Ingesamt wird die tatsächliche Bauzeit, mal ganz optimistisch betrachtet, also mindestens 8 Monate betragen, weil vor März ein Bauverlauf ohne Verzögerungen eher unrealistisch ist.

Hinweis:
Zudem gibt es Anbieter, die vertraglich festlegen, dass Möbel zunächst einen bestimmten Abstand zur Wand haben müssen. Hier wird also klar, dass dem Hausanbieter bewusst ist, dass der Neubau eigentlich noch zu feucht ist, um ihn bewohnen zu können.

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