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PreisvergleichWer ein Eigenheim bauen möchte, wünscht sich hierfür natürlich ein günstiges Angebot, denn für einen Hausbau muss immer ein großer Geldbetrag aufgebracht werden. Die in den Angeboten enthaltenen Leistungen sind jedoch sehr schwer zu vergleichen, deshalb entscheiden sich viele Bauinteressenten nach dem Bauchgefühl für das eine oder andere Unternehmen. Sehr oft stellt sich erst bei genauer Betrachtung ein Hausangebot, das zunächst günstig erschien, als unvollständig heraus, sodass die Baukosten deutlich höher ausfallen als vorgesehen. Das Haus zum "super Hauspreis" gibt es nämlich in der Praxis nicht. (siehe auch superhauspreis.de.)

Wenn Ihnen erst während der Bauphase auffällt, dass Bauleistungen fehlen, müssen Sie zusätzliche und nicht kalkulierte Mehrleistungen selbst tragen. In diesem Fall muss zwischen vier Möglichkeiten entschieden werden:

  • Nachfinanzierung
  • (mehr) Eigenleistungen, um die Kostensteigerung zu begrenzen
  • Verzicht auf einzelne Ausstattungsmerkmale
  • im schlimmsten Fall: Aufgabe des Bauprojekts

Preise und Hausangebote vergleichen

Der Eindruck, dass die Baupreise in den letzten Jahren gestiegen sind, täuscht nicht. Das liegt einerseits an den höheren Lohnkosten, jedoch andererseits auch an den hochwertigeren Baumaterialien und nicht zuletzt den sich immer weiter verschärfenden gesetzlichen Vorgaben zur energieeffizienten Bauweise. Mit diesem Plus für die Umwelt gehen für Bauherren jedoch Kostensteigerungen einher.

Wir erläutern Ihnen hier, wie Angebotsunterlagen von Baufirmen überprüft werden:

Möglichst klare Benennung des gewünschten Leistungsumfangs

Spätestens zu dem Zeitpunkt, wenn Baufirmen aufgefordert werden sollen, ihre Angebote abzugeben, sollte man sich als Bauherr Gedanken über die genauen Wünsche machen, die man an sein künftiges Eigenheim hat. Denn: Je genauer die Vorstellungen und Anforderungen von Anfang an sind, desto besser können Nachträge vermieden werden, die sich Bauunternehmen meistens teuer bezahlen lassen. Hier nur einige Beispiele, um deutlich zu machen, um welche Wünsche es gehen kann:

  • Soll es Fenster mit Rollläden geben?
    Wenn ja: In welcher Farbe und Ausstattung (Handbedienung, Elektromotor, Fernbedienung per Mobiltelefon) und vor welchen Fenstern?
  • Soll das Gäste-WC durch eine Dusche ergänzt werden?
  • Werden Sprossenfenster gewünscht?
    Wenn ja: für alle oder nur für bestimmte Fenster?

Sobald die Liste vollständig ist, können die Angebote der Baufirmen eingeholt werden. Es ist natürlich sinnvoll, wenn Sie die Kriterien des Leistungsumfangs bereits mit einem objektiven Bauberater erarbeiten.

Die Angebote müssen miteinander verglichen werden können

Nachdem Bauinteressenten Angebote von Unternehmen eingeholt haben, beginnt der schwierige Prozess der Auswahl. Wenn Menschen, die mit dem Bauhandwerk bislang nie zu tun hatten, die unterschiedlichen Leistungsbeschreibungen vor sich ausbreiten, macht sich in vielen Fällen Ratlosigkeit breit: Jedes Angebot ist anders strukturiert, die Baumaterialien haben verschiedene Bezeichnungen, einige Begriffe oder Abkürzungen sind gänzlich unbekannt. Im Grunde muss dann das gemacht werden, was man bereits in der Schulzeit zum Thema Bruchrechnung gelernt hat: Brüche, die verschiedene Nenner haben, müssen erst einmal auf den gleichen Nenner gebracht werden, bevor man mit ihnen weiterrechnet. Das heißt für den Angebotsvergleich: Die Leistungs- und Baubeschreibungen müssen zunächst durch eine Angleichung vergleichbar gemacht werden. Dazu gehört zunächst eine genaue Analyse des jeweiligen Angebotsumfangs:

  • Welche Ausbaustufen wurden berechnet (Rohbau, Ausbauhaus, schlüsselfertiges Haus)?
  • Soll mit oder ohne Keller gebaut werden?
  • Welche Dachform ist vorgesehen?
  • Mit welcher Heizungstechnik sollen Heizwärme und Warmwasser erzeugt werden?
  • Welcher Energiestandard soll erreicht werden?
  • Welcher Wandaufbau (z. B. Massivbau oder Fertigbau) ist geplant?
  • Welche Haustür und Fenster sollen eingesetzt werden? (z. B. Wärmedurchlasswert, bestimmte Sicherheitseigenschaften)

Sind diese Unterschiede durch Nachbesserungen oder vergleichbare Bepreisungen buchstäblich „auf einen Nenner“ gebracht worden, können die Angebote einander gegenübergestellt werden.

Achtung bei der Berechnung der Wohnfläche!

Eigentlich sollte alles klar sein: Wenn ein Eigenheim von allen Unternehmen mit einer Wohnfläche von 150 qm zu einem bestimmten Quadratmeterpreis angeboten wird, ist damit dasselbe gemeint, in diesem Punkt sind die Angebote also vergleichbar. Leider ist dem nicht so. (Siehe auch Berechnung der Wohnfläche.)

Nur wenn öffentlich geförderte Wohnräume gebaut werden, haben sich Baufirmen daran zu halten, ihre Angebote immer auf der Basis der Wohnflächenverordnung (WoFlV) anzufertigen. Danach gehören nur diejenigen Grundflächen in voller Höhe zur Wohnfläche, die

  • ausschließlich der Wohneinheit zuzurechnen sind und
  • die eine lichte Höhe von wenigstens zwei Metern haben. Geringere Raumhöhen werden bestenfalls nur anteilig der Wohnfläche zugeschlagen.

Im Bereich des privaten Wohnungs- oder Hausbaus gibt es diese Vorgabe nicht: Hier kann die Berechnungsgrundlage frei vereinbart werden. Daher ist neben dem Hinweis auf die WoFlV auf diese Begriffe besonders zu achten:

  • Brutto-Grundfläche
    Hierzu zählt die komplette Fläche, die sich anhand der Außenmaße in jedem Geschoss ergibt, also einschließlich aller sog. (nicht nutzbaren) Konstruktionsflächen wie Schächten, Mauern, Schornsteinen oder Türen. Die Berechnungsvorgabe findet sich in DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau).
  • Netto-Grundfläche
    Dies ist die Fläche, die effektiv zum Wohnen genutzt werden kann, also die Brutto-Grundfläche abzüglich aller Konstruktionsflächen.

Die genaue Angebotsanalyse

Zunächst muss überprüft werden, ob die Angebote überhaupt vollständig sind. Anschließend wird ermittelt, ob sich die Wünsche und Vorstellungen des Bauherrn mit dem avisierten Kostenumfang überhaupt realisieren lassen. Wenn nötig, muss der Leistungsumfang so weit angepasst werden, dass das zur Verfügung stehende Budget nicht überschritten wird. Die Unternehmen werden dann gebeten, entsprechend modifizierte Angebote abzugeben.

Liegen diese vor, werden sie einer erneuten Prüfung unterzogen:

Im ersten Schritt werden die qualitativen Unterschiede herausgearbeitet, z. B.

  • Welche Materialien werden verwendet?
  • Sind die Angebote transparent und schlüssig?
  • Handelt es sich jeweils um einen Festpreis?
  • Ist eine verbindliche Bauzeit genannt worden?
  • Ist eines der Unternehmen von einer Insolvenz bedroht oder möglicherweise dafür anfällig?

Der zweite Schritt beinhaltet den konkreten Preisvergleich.

An dieser Stelle kann eine Rangfolge der Baufirmen aufgestellt werden, die letztlich zu einer Entscheidung für die Auftragsvergabe führt.

Das sieht alles kompliziert aus?

Das stimmt. Die zuverlässige und „wasserdichte“ Prüfung von Bau- und Leistungsbeschreibungen sollte nur von unabhängigen Bauexperten, also Architekten oder Bauingenieuren, durchgeführt werden.  Nur sie haben die nötigen Fachkenntnisse, um die einzelnen Angebote beurteilen zu können.  Solch eine Überprüfung kostet sehr viel Zeit, die selbstverständlich bezahlt werden muss. Diese Ausgabe macht sich jedoch bezahlt, weil so Nachträge und Baufehler vermieden werden können, die deutlich mehr gekostet hätten. Gratis-Internetrechner, die einen Baufirmenvergleich versprechen, sollten gemieden werden.

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