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BaunebenkostenWelche Baunebenkosten kommen beim Hausbau auf den Eigentümer zu?  Die Baunebenkosten beim Hausbau werden von sehr vielen Bauherren schnell unterschätzt. Der Hausbau zählt natürlich zu den größten Investitionen, die im Leben gemacht werden. Einige zukünftige Eigentümer denken dabei nur an den reinen Kaufpreis ihres Eigenheims. Oftmals werden die zahlreichen Nebenkosten einfach vergessen.

Die wichtigsten Nebenkosten, die beim Hausbau anfallen können, werden nachfolgend kurz vorgestellt:

 

1. Die Nebenkosten beim Grundstückskauf

1.1. Maklerkosten
In der Regel ist ein Grundstückserwerb ohne Makler kaum noch vorstellbar. Wenn die Bauherren selbst ihr Grundstück ohne Maklerhilfe entdeckt haben, haben sie das große Glück, enorm hohe Baunebenkosten einzusparen. Wenn die Bauherren sich für eine Suche mithilfe eines Maklers entscheiden, dann müssen seine Dienste auch dementsprechend bezahlt werden. Die Courtage ist unmittelbar an den Makler zu entrichten. Hierbei sind schon Schwankungen zwischen 3,5 und 7 % des gesamten Kaufpreises festzustellen, die auch von der Lage des Grundstücks abhängen. Auf die Courtage muss noch die Mehrwertsteuer von 19 % aufgeschlagen werden.

1.2. Notarkosten
In Deutschland fallen weiterhin bei jedem Grundstückskauf auch Gebühren für den Notar an, denn der Grundstückskauf muss mit einer beglaubigten Urkunde abgewickelt werden. Die Aufgabe der Urkundenausstellung übernimmt immer ein Notar. Für keinen Bauherrn ist es möglich, den notariell beglaubigten Kaufvertrag einfach zu umgehen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind alle „Regeln“ klar festgelegt. Die Gebühren für den Notar errechnen sich aus dem Kaufpreis. Sie werden prozentual auf der Grundlage des seit dem 1.8.2013 gültigen Gerichts- und Notarkostengesetzes ermittelt und betragen erfahrungsgemäß zwischen 1 und 1,5 % des gesamten Kaufpreises. Hierbei ist es möglich, die Notarkosten zwischen Grundstücksverkäufer und -käufer zu teilen. In der Regel  übernehmen jedoch die Grundstückskäufer die gesamten Notarkosten.

1.3. Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf
Auch die Finanzbehörden sind bei einem Grundstückskauf steuerlich beteiligt. Die Grunderwerbsteuer ist fällig, sobald eine Immobilie gekauft wird. Sie beträgt zwar gem. Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) 3,5 % vom Kaufpreis, darf jedoch seit dem 1. September 2009 von jedem Bundesland selbst festgelegt werden.  In Berlin beispielsweise liegt die Grunderwerbsteuer bei 6 %. Die Grunderwerbsteuer wird dann berechnet, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist. 

Hier  muss der Grundstückskäufer mit einigen Fallstricken rechnen:
Wenn zum Beispiel das Grundstück über den Bauträger und nicht über einen Makler erworben wurde, erhöht sich die Grunderwerbsteuer deutlich: Der gesamte Kaufpreis, der für das Baugrundstück und das (noch zu errichtende) Haus vereinbart wurde, wird die Berechnungsgrundlage für die Erhebung der Grunderwerbsteuer. Dies gilt auch dann, wenn der Bauträger das Grundstück einzeln verkauft und erst später der Hausbauvertrag abgeschlossen wurde. Hier spricht man von einem „Koppelgeschäft“. Auch in diesem Fall wird die Grunderwerbsteuer vom Grundstücks- und Hausbaukaufpreis berechnet. Siehe dazu auch die Informationen auf www.bauen-guenstig.info

1.4. Kosten für den Grundbucheintrag
Erst durch den Grundbucheintrag geht das Grundstückseigentum auf den Käufer über. Die Kosten für den Grundbucheintrag werden meistens in der Notarrechnung aufgeführt und machen etwa 30-50 % der dort aufgeführten Kosten aus. Sie lassen sich in die Eintragungsgebühren anlässlich des Eigentümerwechsels  sowie die Vollzugsgebühren für den eigentlichen Kauf aufsplitten. Darüber hinaus gibt es noch die Möglichkeit, eine Grundschuld eintragen zu lassen. Wenn die Grundstücke bereits länger im Grundbuch eingetragen sind, können noch andere Bemerkungen vorgenommen werden.

 

2. Baunebenkosten vor dem Hausbau

2.1. Bodengutachten
Bevor der eigentliche Hausbau beginnen kann, sind noch wichtige Dinge zu tätigen. Dazu gehört natürlich das Bodengutachten, das auch unter dem Begriff Baugrundgutachten bekannt ist. Dieses Gutachten ist für jeden Bauherrn wichtig, um feststellen zu lassen, ob das Grundstück überhaupt zum Hausbau geeignet ist. Der Gutachter führt einige Testbohrungen durch und kann somit die Bodenbeschaffenheit feststellen. In der Regel ist das geotechnische Gutachten vor dem Grundstückskauf fertiggestellt.

2.2. Vermessung
Die Vermessungskosten dürfen bei den Baunebenkosten nicht in Vergessenheit geraten. Dabei kann ein Problem auftreten: Natürlich muss die Grundstücksvermessung vor dem Beginn des Hausbaus durchgeführt werden, da die Unterlagen für den eigentlichen Bauantrag nötig sind. Das ist einer der Gründe, warum sich viele Banken weigern, die Vermessungskosten zu übernehmen und vom Bauherrn verlangen, diese Gebühren aus dem Eigenkapital zu bezahlen. Der amtliche sowie der objektbezogene Lageplan, die die Lage des Grundstücks nachweisen, sind wichtige Unterlagen, die bei der Vermessung erstellt werden. Die Grundstücksvermessung wird von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren durchgeführt. Die Festlegung der Vermessungsgebühren erfolgt durch die Bundesländer und wird in Gebühren- oder Kostenordnungen veröffentlicht. Daher ist ein Kostenvoranschlag besonders empfehlenswert.

2.3. Baugenehmigung
Auch die Baugenehmigung ist ein wichtiger Kostenfaktor. Sie muss vor dem Hausbau beantragt werden. Im Gebührenbescheid erfährt der Bauherr, welche Kosten auf ihn zukommen werden. Oftmals wird der Gebührenbescheid eher als die beantragte Baugenehmigung zugestellt. In einigen Bundesländern erfolgt die Zusage zum Hausbau erst dann, wenn der Gebührenbescheid des Bauamts beglichen ist. Deshalb ist es wichtig, dass Bauherren schnellstmöglich die Kosten begleichen. Wie hoch letztendlich die Gebühren sind, kann nicht vorausgesagt werden, da unterschiedliche Faktoren davon abhängig sind. Dazu zählen beispielsweise die Gebührenordnung der örtlichen Gemeinde oder Baubehörde, die genehmigungspflichtigen Bauten, technische Genehmigungen wie zum Beispiel für eine Wärmepumpe, Kosten für den Rohbau sowie die Gebühren für die Baugenehmigung (Bauanzeige). Durchschnittlich fallen für die Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche bis 150 m² Gebühren von bis zu 800,-- Euro an.

2.4. Prüfstatiker
Viele Bauherren verwechseln den Prüfstatiker mit dem eigentlichen Statiker: Der Prüfstatiker überprüft die Arbeit des Statikers. In wenigen Bundesländern wie Berlin, Brandenburg und Hessen hat der Gesetzgeber festgelegt, dass der Prüfstatiker eine Überprüfung vornehmen muss, bevor beim Hausbau der nächste Schritt eingeleitet werden kann. Ein Prüfstatiker untersucht die Bodenplatten- und Deckenbewehrung (bevor der Beton zum Einsatz kommt), erteilt die Freigabe einzelner Leistungen und erstellt einen Prüfbericht über den Rohbau. Bei Fertighausanbietern sind die Kosten für den Prüfstatiker meistens bereits inbegriffen. Wer sich nicht für ein Fertighaus entscheidet, muss den Prüfstatiker selbst anfordern oder sich von der Baubehörde vermitteln lassen. Die Gebühren belaufen sich in diesem Fall auf bis zu 2.500 Euro. Sie können erheblich ansteigen, wenn der Prüfstatiker wegen Mängeln die Baustelle mehrmals anfahren muss. Ansonsten sind hier keine weiteren Kostenunterschiede festzustellen, da der Prüfstatiker seine Leistungen nach der "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)" abrechnen muss.

2.5. Kosten für die Baubegleitung
Ein Baubegutachter und/oder eine Baubegleitung ist immer ratsam, wenn Baumängel frühzeitig erkannt werden sollen. Hierbei können bis zu 1.000 Euro eingespart werden. Noch günstiger sind die Einsparungen durch die Mitgliedschaft im Bauherren-Schutzbund. Oftmals wird der Stundensatz mit 72,-- Euro inkl. Mehrwertsteuer veranschlagt.

2.6. Architekt und andere projektbezogene Honorare
Beim Hausbau sind auch die Kosten für den Architekten und weitere Projekthonorare mit zu berücksichtigen, wenn es sich nicht um das Bauprojekt eines Bauträgers handelt. Architekten haben in der Regel ihre Gebühren an der HOAI auszurichten. Die wesentlichen Berechnungsgrundlagen sind hier die Höhe der anrechenbaren Baukosten, der Leistungsumfang, der Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens sowie ggf. individuelle Honorarabsprachen (soweit nach HOAI überhaupt möglich).

2.7. Aushub für Keller oder Bodenplatte
Die Gebühren für den Aushub sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Weitere Leistungen sind grundsätzlich pro m³ zu berechnen. Dabei ist allerdings nur fester Boden zu berücksichtigen. Zu den Leistungen zählt ebenfalls nicht der Abtransport und/oder die Entsorgung. Für die Berechnung der Bodenklassen werden die Bodenbeschaffenheiten unterschieden. Beispielsweise gehört ein einfach auszuhebender Boden in die Bodenklasse 3 bis 5, Böden mit hohem Wassergehalt in die Bodenklasse 2, felsige und tiefe Böden in die Bodenklasse 6 und schwer felsige Böden in die Bodenklasse 7. Es muss mit Aushub- und Entsorgungskosten von bis zu 20,-- Euro/Kubikmeter gerechnet werden (Bodenklasse 7), im Durchschnitt beträgt der Preis jedoch 12,-- bis 16 ,-- Euro/Kubikmeter (inkl. Aufladen). Ist das Erdreich mit Schadstoffen verunreinigt, hängt der Entsorgungspreis im Wesentlichen vom Grad und der Art der Kontamination ab. In diesem Fall kann er auf 90,--/Kubikmeter Erdreich steigen.

2.8. Baustraße und Kranstellplatz
Wenn sich der Bauherr für schwere Baufahrzeuge entscheidet, ist eine Baustraße dann sinnvoll, wenn die Fahrzeuge auf der Zufahrt zur Baustelle steckenbleiben könnten. Nach einem heftigen Regenguss können z. B. die Fahrzeuge in der Wiese einsinken. Diese wieder zu bergen wäre mit erheblichen Zusatzkosten für den Bauherrn verbunden. Die Errichtung einer Baustraße erfolgt durch das Abschieben des Mutterbodens und der anschließenden Aufschüttung des Schotters oder anderem Recyclingmaterial. Das Abschieben des Mutterbodens wird mit mit durchschnittlich 3,-- Euro, die Lieferung des Schotters mit 9,-- Euro pro Quadratmeter berechnet, sodass für eine Baustraße mit einer Gesamtfläche von 300 Quadratmetern 3.600,-- Euro fällig werden. Wenn die Baustraße nicht mehr benötigt wird, können die Materialien später für die Gründung der Zuwegung oder für den Fahrzeugstellplatz verwendet werden. Sofern bereits ein befestigter Weg vorhanden ist, erhält ein Bauherr in der Regel die Auflage, diesen mit geeigneten Maßnahmen vor Beschädigungen zu schützen. Hierfür ist eine Kombination aus einer Schutzfolie und einer Teerschicht üblich, für die etwa 1.000,-- Euro eingeplant werden sollte.

 

3. Das Bereinigen des Grundstücks

3.1. Abriss bestehender Gebäude
Wenn sich die Bauherren für den Kauf eines Grundstücks entschieden haben, allerdings noch Abrissarbeiten von bestehenden Gebäuden anstehen, sind diese in der Regel vor dem Hausbau zu erledigen. Die Kosten richten sich nach der Gebäudestabilität und einer evtl. vorhandenen Unterkellerung. Handelt es sich beispielsweise um den Abriss einer Gartenlaube, ist mit Gesamtkosten von etwa 2.000,-- Euro zu rechnen.

3.2. Baumfällungen
Wenn die Bauherren ihren Hausbau vorantreiben wollen, aber Bäume den Weg versperren, müssen diese erst einmal weichen. Allerdings muss hier eventuell eine Fällgenehmigung eingeholt werden. Auch für die Baumfällungen muss ein Fachmann ans Werk. Die Kosten setzen sich also zum einen aus der Baumfällung mit Entsorgung, aus dem Roden und Entsorgen der Baumwurzel und zum anderen aus den Gebühren für die Genehmigung zusammen. Hierfür sind beispielsweise Gebühren von 70 bis 350 Euro fällig.

3.3. Ersatzpflanzungen
Sofern die Baumfällung genehmigungspflichtig war und durchgeführt wurde, könnten Ersatzpflanzungen notwendig sein. In welcher Form die Ersatzpflanzung vorgenommen werden muss, ist in der Baumfällgenehmigung aufgeführt. Eine Baumneuanpflanzung ist jedoch nicht immer nötig. Mit einer einfachen Ersatzpflanzung sind Kosten bis zu 100 Euro verbunden.

 

4. Erschließungskosten und Hausanschlüsse

4.1. Gasanschluss
Zu den Baunebenkosten gehört auch der Gasanschluss. Oftmals reicht dieser bei voll erschlossenen Grundstücken völlig aus. In anderen Fällen muss ein neuer Gasanschluss errichtet werden. Die Gebühren richten sich nach der Region, der Längenleitung, dem Straßenaufriss, den Erdarbeiten und einigen Kriterien mehr. In der Regel kostet der Erdgasneuanschluss etwa 2.500 Euro.

4.2. Wasser und Abwasser
Die Anschlüsse für Wasser, Abwasser etc. sind Hausanschlüsse und auf jeden Fall notwendig. Auch hier sind die Anschlüsse mit Kosten verbunden. Wenn noch kein Übergabeschacht vorhanden ist, muss dieser auf dem Grundstück noch errichtet werden. Die Anschlusskosten unterscheiden sich deutlich und sind von der Region und anderen Gegebenheiten abhängig. Das örtliche Bauamt erteilt hierzu Auskunft.

4.3. Der Stromanschluss
Der Bauherr ist für die Versorgung mit Baustrom verantwortlich. Er möchte schließlich, dass die Baustelle läuft. Er muss beim Stromversorger einen sogenannten Baustromkasten beantragen und bekommt dadurch den Strom preisgünstiger. Darüber hinaus verpflichtet sich der Bauherr dazu, für den Baustromkasten Miete zu zahlen. Die Aufstellung erfolgt vor Beginn der Hausbauarbeiten. Wenn die Bauzeit beispielsweise 7 Monate dauert, muss der Bauherr mit Kosten bis zu 700 Euro rechnen. Steht das Haus, wird es regulär an das Stromnetz angeschlossen. Die anfallenden Kosten werden von den einzelnen Stromanbietern in unterschiedlicher Höhe erhoben.

4.4. Telefon
Natürlich kommt heutzutage niemand mehr ohne Telefon und Internet aus. Auch dazu müssen Anschlüsse angebracht werden. Der Bauherr muss sich um die Beantragung kümmern und den Bauherrenservice in Anspruch nehmen. Die Leitungen werden vom Fachunternehmen verlegt. Dadurch können wieder Kosten gespart werden. Je nach Länge der Verkabelung bis zum Hausverteiler (APL) und der Bodenbeschaffenheit betragen die  Kosten zwischen 550,-- Euro und 1.000,-- Euro. Zu diesen Kosten müssen die APL-Anschlussgebühren mit hinzugerechnet werden.

 

5. Versicherungen

5.1. Bauleistungsversicherung (früher unter Bauwesen- oder Bauversicherung bekannt)
Die Bauleistungsversicherung dient den Bauherren als Schutz vor unbestimmbaren Mängeln an Baumaterialien, dem Haus selbst und auch vor Diebstahl. Dabei ist es auf jeden Fall wichtig, dass die Schäden für beide Vertragsparteien unvorhersehbar sein müssen. Wenn beispielsweise ein Blitzschlag am Schaden schuld ist und das Gewerk erneuert werden muss, machen die Handwerker ihre Arbeiten nochmals. Neben den genannten Faktoren ist die Glasbruchversicherung ebenfalls mit vorhanden. Diese gilt jedoch nur, wenn die Fenster schon im Haus eingebaut worden sind. Der Diebstahl von Baumaterialien ist erst dann versichert, wenn diese bereits im Gebäude fest integriert sind. Zum Leistungsbereich der Bauleistungsversicherung gehören ebenfalls die Gutachterkosten sowie die Aufräumarbeiten. Ferner sind Elementarschäden wie beispielsweise durch Regen, Frost, Sturm, Hagel etc. ebenfalls abgesichert. Oftmals ist bei der Bauleistungsversicherung eine Selbstbeteiligung von bis zu 250 Euro fällig. Andere Vereinbarungen sind möglich. Die Kosten betragen einmalig zwischen ca. 190,-- und 540,-- Euro.  Hier können Sie sich zum Leistungsumfang der Bauleistungsversicherung informieren und die Versicherungen vergleichen: www.bauversicherungen.eu

5.2. Bauherrenhaftpflichtversicherung
Die beinahe wichtigste Versicherung beim Hausbau ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Sobald die Baustelle zum Hausbau eröffnet wird, warten an jedem Ort unzählige Gefahrenherde. Architekt und Bauunternehmen haften für alle Schäden an Dritten, wenn diese mit der Baustelle in Verbindung stehen. Auch der Bauherr muss sich dazu verpflichtet fühlen, für die Baustellensicherung zu sorgen. Kinder haben in der Regel auf einer Baustelle nichts zu suchen. Wenn diese trotz allem die Baustelle betreten, was kann ihnen zustoßen? Wie kann die Baustelle ausreichend abgesichert werden? Zunächst haftet der Bauherr für den Schaden. Allerdings hat dieser die Möglichkeit, sich die Hälfte der Kosten beim Architekten oder beim Bauunternehmen zurückzuholen. Auch bei Fahrzeugschäden oder nicht ausreichenden Baumaterialien gilt diese Regelung.  Die Kosten belaufen sich jährlich auf bis zu 200,-- Euro und hängen vor allem von den Baukosten und der Hausgröße ab. Neben der Haftpflicht übernimmt die Versicherung auch den passiven Rechtsschutz. Weitere Informationen zur Bauherrenhaftpflichtversicherung und der Versicherungsvergleich ist hier möglich: www.bauversicherungen.eu.

5.3. Feuer-Rohbauversicherung
Darüber hinaus ist die Feuer-Rohbauversicherung beim Hausbau sehr wichtig. Gerade Häuser, die sich noch im Rohbau befinden, können einem Feuer, einem Blitzschlag oder einer Explosion zum Opfer fallen. Das Haus dient bei dem Bankdarlehen als Sicherheit. Wenn beispielsweise der Rohbau durch ein Feuer zerstört werden würde, gäbe es für die Bank keine Sicherheit mehr, die Bauherren hätten jedoch immer noch ihre Schulden. Deshalb muss dieses Risiko reduziert werden. Viele Banken verlangen bereits einen entsprechenden Versicherungsabschluss, damit die Bauherren auch die Kreditzusage erhalten können. Nach dem Hausbau geht die Feuer-Rohbauversicherung in eine herkömmliche Wohngebäudeversicherung über. Die Jahreskosten liegen bei etwa 90-450,-- Euro. Während der Bauphase sind sie bei zahlreichen Versicherungsgesellschaften kostenfrei. Hier finden Sie weitere Informationen zur Feuerrohbauversicherung und können zudem die Versicherungsprämien vergleichen: www.bauversicherungen.eu.

5.4. Baufertigstellungsversicherung
Auch die Baufertigstellungsversicherung ist eine der wichtigsten Hausbauversicherungen. Dadurch bekommen die Bauherren in der Bauphase einen Schutz vor Mehrkosten, die durch eine Zahlungsunfähigkeit des Bauunternehmers entstehen können. Leider beantragen etliche Bauunternehmen während des Hausbaus die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens. In diesen Fällen müssen die Bauarbeiten eingestellt werden. Der Bauherr muss sich dann nach neuen Bauunternehmen umsehen. Wieder geht Zeit, aber auch Kraft verloren. Ferner hat der neue Bauunternehmer nicht die Pflicht, sich an die bereits ausgehandelten Preise zu binden. Oft setzen die neuen Firmen überhöhte Preise für die Baufortführung an, weil ihnen der Zeitdruck, in dem sich der Bauherr befindet, bewusst ist. Eine Baufertigstellungsversicherung wird meist von Bauunternehmen abgeschlossen. Beim Abschluss dieser Versicherung werden die Bauunternehmen genauestens überprüft. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit sowie die Bilanzen werden genau überprüft. Die Bauherren können sicher sein, dass ein Bauunternehmen, das eine Baufertigstellungsversicherung vorweisen kann, als seriös gilt.

5.5. Bauhelferversicherung
Wer Eigenleistungen durchführen kann, ist klar im Vorteil. Aber nicht jeder Bauherr hat handwerkliche Fähigkeiten und ist daher auf die Hilfe von Freunden, Bekannten, Familienangehörige, Nachbarn etc. angewiesen. Die Mithelfer, in der Fachsprache Bauhelfer genannt, müssen während ihrer Tätigkeit optimal abgesichert sein. Hierbei muss darauf geachtet werden, dass der Bauherr die Bauhelfer bei der Bau-Berufsgenossenschaft (BauBG) anzeigt. Wenn diese nicht eine Woche vor Baubeginn gemeldet werden, kann ein hohes Bußgeld verhängt werden. Die Beiträge werden pro Stundensatz und Arbeitsstunde berechnet. Die Bekanntgabe der Bauhelfer bei der BauBG muss nicht namentlich erfolgen, sondern nur summarisch. Ehe- und Lebenspartner können freiwillig versichert werden. Die Bau-BG erhebt in den neuen Bundesländern 1,20 Euro und in den alten 1,50 Euro pro Arbeitsstunde.

 

6. Die Baunebenkosten für die Außenanlage

6.1. Einfahrt pflastern
Der Hausbau ist im eigentlichen Sinne abgeschlossen. Jetzt sind nur noch die „Kleinigkeiten“ an der Reihe. Dazu gehört auch die Gestaltung der Außenanlagen. Allein für das Pflastern der Zufahrt können sich verschiedene Preise ergeben, beispielsweise sind die Einfahrtsgröße und die Art der Pflasterung entscheidend.

6.2. Terrasse anlegen
Eine Terrasse für die Entspannung oder für Grillparty darf einfach nicht fehlen. Aber auch hierfür ist mit unterschiedlichen Preisen zu rechnen. Je nach Variation, Größe und Belag kostet hier der m² bis zu 40,-- Euro, die Kosten können bei der Verwendung von Natursteinen jedoch deutlich darüber liegen.

6.3. Garage und Carport
Wohin mit dem Fahrzeug?  Einfache Carports sind schon für 400,-- Euro zu haben - individuelle Carports können auch leicht bis zu 4.000,-- Euro kosten. Bei den Garagen sind ebenfalls einfache bis ausgefallene Ausführungen möglich: Die Kosten für Fertiggaragen aus Beton liegen zwischen 5.000,-- und 12.000,-- Euro.

6.4. Rasen und Hecken
Wenn alles ringsherum perfekt gestaltet wurde, ist nun der Garten an der Reihe. Ein grüner Rasen, Sichtschutz zum Nachbarn und eine Blumenrabatte: Die Gestaltungsmöglichkeiten für den Gartenbau sind vielfältig, und so können schnell Gesamtkosten von einigen tausend Euro zusammenkommen. 

 

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