ZBO - Zentrale Bau Organisation

BauvertragDas Bauvertragsrecht war bislang kein eigenständiges Rechtsgebiet, sondern fand sich – schlecht vertreten – im Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wieder. Das wird mit Wirkung vom 1. Januar 2018 anders: Mit dem „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ wird es ein reguliertes Bauvertragsrecht geben, das Auswirkungen auf Bau- und Bauträgerverträge sowie Architekten- und Ingenieurverträge hat. Außerdem wird es erstmals einen sog. Verbraucherbauvertrag geben. Dieser Artikel erklärt, welche Vertragsformen überhaupt für künftige Bauherren infrage kommen und was für sie im Zuge der Baurechtsreform ab 2018 gilt.

Warum eine Reform des Baurechts?

Schon seit geraumer Zeit war klar, dass die Vorschriften des BGB zum Werkvertragsrecht sich nicht gut auf das Bauwesen übertragen lassen: Sie waren sehr allgemein gehalten, weil sie für alle Branchen, deren Tätigkeiten unter das Werkvertragsrecht fallen, gelten sollen – für eine Werbeagentur, die für einen Kunden ein Logo konzipiert ebenso wie für eine Maßschneiderei, die individuelle Anzüge herstellt. Es liegt auf der Hand, dass diese Branchen wenige oder keine inhaltlichen Überschneidungen haben.
Eine Reform wurde jedoch auch deshalb nötig, weil der Europäische Gerichtshof (EuGH) in zwei Urteilen entschieden hatte, dass Verkäufer von beweglichen Sachen dem Käufer gegenüber die Pflicht haben könnten, auf eigene Kosten im Rahmen der Nacherfüllung die bereits verbauten mangelhaften Waren aus- und mangelfreie Ersatzsachen einzubauen. Hiervon sind in der Baubranche insbesondere Verträge zwischen Lieferanten und Bauunternehmen berührt; bislang gab es eine solche Regelung nach deutschem Recht nur für die Vertragsverhältnisse zwischen Verbrauchern und Unternehmen.

Diese Vertragsformen sind beim Hausbau möglich

Der Architektenvertrag

Wer mit der Hilfe eines Architekten baut, baut individuell. Sofern es die Rahmenbedingungen – also das Budget, die rechtlichen Voraussetzungen sowie die Baugrundbeschaffenheit – zulassen, setzt ein Architekt das um, was sich sein Auftraggeber vorstellt. Entgegen der weitverbreiteten Ansicht, dass man sich einen Architekten sowieso nicht leisten könne und die Kosten für ihn am Ende höher sind als der Dachfirst des Eigenheims, lässt sich seine Vergütung sehr gut nachvollziehen, bereits im Voraus ermitteln und festlegen: Auf der Grundlage der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet sich das Architektenhonorar, das sich an neun sog. Leistungsphasen orientiert. Jede dieser Leistungsphasen steht für einen Tätigkeitskomplex, der im Verlauf eines Bauvorhabens abgearbeitet werden muss – mit oder ohne Unterstützung eines Architekten. Bauherren können genau die Leistungsphase beauftragen, für die sie einen Architekten benötigen: sei es für die Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1), die Ausführungsplanung (Leistungsphase 5) oder die Objektbetreuung (Leistungsphase 9).

  • Die Mehrzahl der Architektenverträge gelten als typische Werkverträge und sind von der Baurechtsreform betroffen:
    In § 650p BGB sind Architekten- und Ingenieurverträge erstmals ausdrücklich genannt. Architekten und Ingenieure haben danach die Pflicht, die erforderlichen Leistungen zu erbringen, die zum Erreichen der vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele nötig sind. Damit sind die konkrete Bauwerksfestlegung sowie die auszuführende Maßnahme (z. B. Neubau oder Sanierung) und die übrige Beschaffenheit gemeint.

  • Der Leistungsumfang ist im neuen § 650p Abs. 1 BGB definiert:
    Er richtet sich „nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks“, womit gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) die Vermutung einer Weiterbeauftragung oder salopp: das „Vorpreschen“ des Architekten unterbunden werden soll. Die künftigen Regelungen berücksichtigen auch diejenigen Fälle, bei denen zwar bereits ein Architektenvertrag geschlossen wurde, die genauen Planungs- und Überwachungsziele jedoch noch nicht fixiert worden sind. Hier müssen Architekten und Ingenieure gem. § 650p Abs. 2 BGB eine Planungsgrundlage erstellen, anhand der die Ermittlung der Ziele erfolgen kann. Die Planungsgrundlage muss dem Auftragnehmer zusammen mit einer Kosteneinschätzung vorgelegt werden, um dessen Zustimmung einzuholen. Die Planungsgrundlage ist noch nicht konkret und besteht im Wesentlichen aus Skizzen, die eine grobe Prognose der Kosten ermöglichen.

  • § 650r BGB (neu) regelt das Sonderkündigungsrecht für den Auftraggeber mit der Vorlage der Planungsgrundlage.
    Um speziell Verbraucher vor den Folgen von übereilten Entscheidungen zu schützen, hat ihnen der Gesetzgeber die Möglichkeit eingeräumt, den Architektenvertrag innerhalb von zwei Wochen nach der Vorlage der Planungsunterlagen zu kündigen. Trotz dieser offiziellen Begründung können alle Auftraggeber vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Verbraucher profitieren jedoch von einem erweiterten Kündigungsrecht, wenn es der Architekt versäumt, sie mit der Aushändigung der Planungsunterlagen in Textform sowohl über das Kündigungsrecht als auch die geltende Frist und die Rechtsfolgen der Vertragskündigung zu informieren. Der amtlichen Begründung zum Gesetzestext ist zu entnehmen, dass die Belehrung nicht nachholbar ist. Daraus folgt: Das für Verbraucher geltende Sonderkündigungsrecht bleibt in diesen Fällen bestehen, bis es zur Abnahme der vertraglich vereinbarten Planungsleistungen gekommen ist.

  • Kündigungsrechte
    Doch auch für Architekten und Ingenieure gibt es ein Kündigungsrecht. Es tritt immer dann ein, wenn dem Auftraggeber eine angemessene Frist gegeben wurde, um den Planungsunterlagen zuzustimmen, dieser jedoch die Unterlagen ablehnt oder gar nicht reagiert.
    Wenn das Sonderkündigungsrecht von einem der Vertragspartner in Anspruch genommen wird, ist dem Architekten die Leistung zu vergüten, die er bis zum Zeitpunkt der Kündigung erbracht hat. Im Gegensatz zur VOB/B kannte das Werkvertragsrecht des BGB bisher keine Teilabnahme. Das ändert sich mit dem neuen § 650s BGB: Sie kann vom beauftragten Architekten oder Ingenieur verlangt werden „ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer“. Sie muss allerdings vertraglich vereinbart worden sein. Die Neuregelung hat den Hintergrund, dass der teilweise sehr langen Haftungsdauer eines Planers

Bauen mit einem Baubetreuer

Baubetreuer sind Bauingenieure, Architekten oder professionell tätige Betreuungsunternehmen, die bereits über einschlägige Referenzen verfügen. Sie bieten keine Bau-, sondern Planungs- und Durchführungsleistungen für Baumaßnahmen im Namen des Bauherrn an. Um diese Dienstleistung anbieten zu dürfen, muss eine Genehmigung der Kommune oder der zuständigen Behörde vorliegen. Handelt es sich bei einem Baubetreuer um einen Architekten, muss dieser Mitglied der örtlichen Architektenkammer sein; Bauingenieure sind bei der örtlich zuständigen Landesingenieurkammer in speziell für den Baubereich geführten Listen eingetragen.
Mit einem Baubetreuer kann sowohl eine Teil- als auch eine Vollbetreuung vereinbart werden. Die Ermittlung des Honorars erfolgt in Anlehnung an die HOAI und wird frei vereinbart. In der Regel liegt es zwischen 0,5 und 1,5 % der Bausumme.
Verträge mit einem Baubetreuer sind oft nur schwer einzuordnen: Wenn sie so gestaltet sind, dass dem Auftraggeber die Übergabe eines fertigen Bauwerks geschuldet wird, handelt es sich um einen Werkvertrag und es gilt wie beim Architektenvertrag die neue Regelung des BGB bezüglich des beidseitigen Kündigungsrechts (s. o.). Geht es jedoch darum, dass der Baubetreuer mit seinem Kunden einen Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen hat, handelt es sich um einen Dienstvertrag nach §§ 611 ff. BGB (https://dejure.org/gesetze/BGB/611.html).

Der Bauträgervertrag

Bei einem Bauträgervertrag handelt es sich im Grunde um zwei Verträge, die miteinander gekoppelt werden: Der Kunde erwirbt vom Unternehmer nicht nur die Erstellung eines Hauses, sondern auch das Baugrundstück. Da Eigentumsübertragungen von Immobilien immer von einem Notar beurkundet werden müssen, gilt dies hier für das gesamte Vertragswerk. Aufgrund dieser spezifischen Konstellation ist während der Bauphase nicht der Kunde, sondern der Unternehmer juristisch gesehen der Bauherr. Er ist deshalb für sämtliche auftretenden Probleme der Ansprechpartner und kann seinem Kunden sogar verbieten, die Baustelle zu betreten, wenn vertraglich kein Betretungsrecht zugesichert worden ist. Vor der Unterschrift unter den Bauträgervertrag sollten sich die künftigen Eigenheimbesitzer vom Bauträger unbedingt eine Gewährleistungs- und Fertigstellungsbürgschaft vorlegen lassen, damit sie im Falle einer Insolvenz des Unternehmens nicht mit leeren Händen dastehen. Eine Alternative ist eine Baugarantieversicherung, mit der ebenfalls die Fertigstellung des Hauses abgesichert werden kann. Kunden sollten außerdem darauf achten, dass in einem Bauträgervertrag eindeutige Vertragsfristen genannt werden, die einen konkreten Baubeginn, die genaue Bauzeit sowie den Fertigstellungstermin beinhalten.
Bauträger versuchen häufig, von Verbrauchern nicht gesicherte Abschlagszahlungen zu erhalten. Der neue § 650v BGB hält an der auch bisher praktizierten Vorgehensweise fest, indem er (indirekt) auf die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verweist. Dort ist die Höhe der Teilbeträge im § 3 Abs. 2 geregelt (https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__3.html).

Bauen mit einem Generalunternehmer

Generalunternehmer erstellen den überwiegenden Teil der Bauleistungen und können einen kleineren Anteil an Subunternehmer übertragen. Üblicherweise fertigen sie den Rohbau als Bauunternehmer selbst und lagern alle weiteren Arbeiten aus. Generalunternehmer verkaufen im Gegensatz zu einem Bauträger aber keine Grundstücke. Die Kunden können sich an einen festen Ansprechpartner wenden, der Fragen, Beschwerden oder Informationen an den korrekten Adressaten weiterleitet und dafür sorgt, dass diese entsprechend umgesetzt werden. Diese Rahmenbedingungen haben für die Kunden den Vorteil, dass es aus ihrer Sicht im Haftungsfall keine Rolle spielt, welcher Handwerker für welchen Mangel verantwortlich ist, weil der Generalunternehmer nach außen allein für alle Baumängel einstehen muss. Durch diese Konstellation haben Kunden jedoch üblicherweise kein Mitspracherecht bei der Auswahl der Subunternehmer.
Mit den Planungen für ein Bauwerk ist ein Generalunternehmer in der Regel nicht befasst. Sie müssen abgeschlossen sein, wenn für ihn die Bauphase beginnt.

Bauen mit einem Generalübernehmer

Ein Generalübernehmer ist im Gegensatz zum Generalunternehmer auch mit der Planung eines Bauvorhabens befasst und begleitet dieses bis zur Fertigstellung. Wie er befasst sich auch der Generalübernehmer nicht mit dem Grundstücksverkauf, handelt aber eher wie ein Manager: Alle Handwerksarbeiten werden an Subunternehmer vergeben, der Generalübernehmer hat die Rolle des Steuerers und Koordinators. Auch Planungstätigkeiten werden in aller Regel nicht von ihm selbst, sondern von beauftragten Architekten oder Bauingenieuren durchgeführt. Auch bei diesem Vertragsmodell haben die Kunden keinen Einfluss auf die Auswahl der Handwerker und Planer und sind auch nicht deren Ansprechpartner. Da alle an der Erstellung des Gebäudes Beteiligten vor allem gegenüber dem Generalübernehmer verpflichtet sind, muss befürchtet werden, dass der Kunde hier und da das Nachsehen hat. Wenn ihm daran liegt, ein mangelfreies Haus zu erhalten, sollte der Kunde einen unabhängigen Bauingenieur oder Architekten mit der Überwachung beauftragen.
Generalübernehmer sind besonders stark von der Baurechtsreform betroffen, da sie ie neu ins BGB aufgenommenen Regelungen unmittelbar betreffen (siehe unten).

Bauen mit einem Total- oder Komplettunternehmer

Bauherren, die sich hierfür entscheiden, schließen einen Vertrag mit einem Unternehmer ab, der sowohl Planungs- als auch Bauleistungen umfasst. Der Umfang der vereinbarten Planungsleistungen ist sehr unterschiedlich, die Ausführungsplanung gehört allerdings auf jeden Fall zum Leistungsspektrum. Der Totalunternehmer ist für die Planung und Bauausführung voll verantwortlich und muss sich wie der Generalübernehmer in besonderem Maße mit den Vorgaben des Verbraucherbauvertrags vertraut machen.

Bauen per Einzelvergabe

Hier regelt der Bauherr von der Beauftragung der Planungsleistungen bis zur Vergabe der einzelnen Handwerksarbeiten alles selbst. Er entscheidet auch darüber, ob und in welchem Umfang er Steuerungs-, Koordinierungs- und Überwachungstätigkeiten an einen Architekten oder Bauingenieur abgibt. Wenn ein Bauherr fachlich unkundig ist, ist ihm das sehr zu empfehlen. Diese Form des Hausbaus fällt nicht unter das neue Regelwerk des Verbraucherbauvertrags.

Bauen in Eigenregie

Bauherren, die sich für den Hausbau in Eigenregie entscheiden, wollen vor allem Geld sparen und die Fäden von der allerersten Planung bis zum Einzug selbst in der Hand halten. Das ist nur möglich, wenn man über umfassende bautechnische und –handwerkliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügt. Die Rechnung, die dann aufgemacht wird, um den Einspareffekt zu belegen, stützt sich auf die einerseits eingesparten Personalkosten und den andererseits bei der Kreditverhandlung mit der Bank einzurechnenden Wert der Eigenleistung. In vielen Fällen wird jedoch übersehen, dass diese Art, ein Eigenheim zu errichten, ein Full-Time-Job ist, der sich nur dann neben dem Brotberuf bewerkstelligen lässt, wenn man einige Jahre hierfür einplant. Für eine Familie ist dieser Weg sehr belastend, weil für eine sehr lange Dauer praktisch alles hinter dem Bauprojekt zurückstehen muss.

Verbraucherbauvertrag oder Bauvertrag – darauf kommt es an

Ob es sich bei einem Vertrag zwischen einem Privatkunden und einem Unternehmen der Baubranche um einen Verbraucherbauvertrag oder Bauvertrag handelt, hängt von Art und Umfang des Auftrags ab. Die jeweils geltenden neuen Vorschriften des BGB gelten immer zusätzlich zu den bereits bestehenden für den Werkvertrag nach § 631 BGB.

Der Verbraucherbauvertrag bringt zahlreiche Änderungen mit sich

Die neuen Paragraphen 650i bis 650n BGB widmen sich der Ausgestaltung des Verbraucherbauvertrags. Er soll in erster Linie dem Verbraucherschutz dienen und sorgt dafür, dass Bauvorhaben für Privatkunden transparenter werden und diese vor übereilten Entscheidungen geschützt werden. In aller Kürze geht es um diese Neuerungen:

  • Die Vorgaben sind nur für Geschäftsbeziehungen zwischen Bauunternehmen und Privatpersonen relevant, wenn es um erhebliche Bauleistungen geht und es außer dem Verbraucher nur einen weiteren Geschäftspartner gibt. Das trifft auf die Erstellung neuer Gebäude*) oder erhebliche Umbauten an einem Bestandsgebäude, die fast den Charakter eines Neubaus haben, zu.
  • Baubeschreibungen werden verpflichtend und müssen dem Verbraucher rechtzeitig vor dem Vertragsabschluss zur Verfügung gestellt werden.
  • Kunden haben nach § 650l BGB ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Ist die entsprechende schriftliche Information durch den Unternehmer unterblieben oder fehlerhaft, können Verbraucher sogar während der Bauphase den Vertrag widerrufen. Bei notariell zu beurkundenden Verträgen entfällt das Widerrufsrecht in dieser Form, da durch einen Notar zu beurkundende Verträge den Vertragsparteien ohnehin mindestens zwei Wochen vor dem Unterschriftstermin zugesendet werden müssen.
  • Der Verbraucherbauvertrag unterliegt gem. § 650k BGB inhaltlichen Vorgaben.
  • Abschlagszahlungen werden beschränkt und es gibt Vorgaben bezüglich der Sicherung des Vergütungsanspruchs (§ 650m BGB).
  • Bestimmte Unterlagen müssen zu festgelegten Zeitpunkten erstellt und dem Kunden übergeben werden (§ 650n BGB).
  • Abweichende Vereinbarungen dürfen nie zu Lasten des Verbrauchers getroffen werden (§ 650o BGB).

Das sind die wesentlichen Merkmale eines Bauvertrags

Ein Bauvertrag liegt vor, wenn es um die „Herstellung, die Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon“ (§ 650a Absatz 1 BGB 2018) oder um die Instandhaltung eines Bauwerks geht und die Leistung „für die Konstruktion, Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist“ (§ 650a Absatz 2 BGB 2018). Im Unterschied zum Verbraucherbauvertrag ist hier ausdrücklich nicht von einem Gebäude, sondern einem Bauwerk die Rede.*)

Das sind die wichtigsten Merkmale eines Bauvertrags:

  • Der Kunde hat hinsichtlich von Änderungswünschen ein Anordnungsrecht (§ 650b BGB).
  • Der Unternehmer darf bei Änderungen eine Vergütungsanpassung verlangen (§ 650c BGB).
  • Es wurde ein vereinfachtes gerichtliches Eilverfahren für Änderungsanordnungen eingeführt (650d BGB).
  • Verweigert der Kunde die Abnahme, hat der Unternehmer einen Anspruch auf eine Zustandsfeststellung (§ 650g BGB).
  • Der Werklohn wird erst fällig, wenn eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt (§ 650 g Abs. 4 BGB).
  • Der Bauvertrag kann nur schriftlich gekündigt werden (§ 650h BGB).

In den Fällen, die weder die Merkmale eines Bau- noch eines Verbraucherbauvertrags erfüllen, liegt ein Werkvertrag nach § 631 BGB vor.

 

Worauf sollten Sie beim Abschließen eines Bauvertrags achten?

  • Der Bauvertrag sollte vor der Unterschrift gut geprüft werden. Wenn nötig, ist der Rat eines Fachanwalts oder unabhängigen Bauherrenberaters sinnvoll. Oft ergeben sich bereits Mängel bei der Definition des Vertragsgegenstands.
  • Prüfen Sie Ihren künftigen Vertragspartner: Holen Sie Auskünfte ein und informieren Sie sich über Referenzobjekte. Sollten Sie Zweifel an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Baufirma haben, ist eine Mitgliedschaft im Bauherren-Schutzbund e. V. zu empfehlen. Dort können Mitglieder für eine geringe Gebühr Firmenauskünfte einholen.
  • Bestehen Sie auf Transparenz bei der Bau- und Leistungsbeschreibung . Der Leistungsumfang, der Ausstattungsstandard und Güte und Art der Baustoffe und –materialien müssen umfassend und abschließend dargestellt sein.
  • Sprechen Sie die Vertragsbedingungen und –inhalte mit dem Bauunternehmer so genau wie möglich ab, sodass auch alle Sonderwünsche in den Vertrag eingearbeitet werden. Nur so kann vermieden werden, dass z. B. bei vereinbarten Pauschalpreisen durch Änderungswünsche im Nachhinein Preissteigerungen eintreten.
  • Achten Sie darauf, dass im Bauvertrag feste Fristen vereinbart werden. Ein fester Bauzeitenplan, der auch Vertragsbestandteil wird, sorgt für Klarheit hinsichtlich des Baubeginns, der Bauzeit und des Fertigstellungstermins. Die Einhaltung dieser Fristen ist für den Bauherrn jedoch nur durchsetzbar, wenn gleichzeitig auch Vertragsstrafen für Fristverletzungen vereinbart werden.
  • Koppeln Sie vertraglich Abschlagszahlungen oder Raten an den Baufortschritt, lehnen Sie Vorschusszahlungen ab.
  • Vereinbaren Sie die genauen Abnahmemodalitäten: Wenn im Bauvertrag nicht geregelt wurde, dass eine Bauabnahme förmlich und schriftlich durch den Auftraggeber erfolgen muss, kann sich eine Baufirma auf eine stillschweigende Abnahme berufen. Auf hausbauberater.de finden Sie weitere Ausführungen zur Thematik der Abnahme.
  • Oft stehen Eigenheimbesitzer vor dem Problem, dass während der Gewährleistungsfrist Baumängel auftreten, sie sich aber nicht mehr an das Bauunternehmen oder den Handwerksbetrieb wenden können, weil die Firma bereits erloschen ist. Um zu verhindern, dass der Bauherr in einem solchen Fall selbst für die Mängelbeseitigung aufkommen muss, ist es ratsam, eine Gewährleistungsbürgschaft (üblicherweise von einer Versicherung oder einer Bank) oder mindestens einen Sicherheitseinbehalt zu vereinbaren. Bei einer Gewährleistungsbürgschaft kommt der Bürge für die Mängelbeseitigung auf, beim Sicherheitseinbehalt stellt das Bauunternehmen einen festgelegten Geldbetrag bis zum mangelfreien Ablauf der Gewährleistungsfrist frei. Fachleute empfehlen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5-10 % der Bausumme.

Weitere Hinweise, die ebenfalls für den Bauvertrag gelten, finden Sie auch im Artikel " Bauträgervertrag ".

 

*): Gebäude sind überdachte bauliche Anlagen, die selbstständig benutzt, von Menschen betreten werden können und sich dazu eignen, Menschen, Tieren oder Sachen zu schützen. Bauwerke sind fest mit dem Erdboden verbundene Sachen, die mit Bauleistungen erbracht worden sind oder die aus Bauteilen oder –stoffen hergestellt wurden.

 

© 2018 ZBO.de - Zentrale Bauorganisation