ZBO - Zentrale Bau Organisation

Bauvertragsrecht Nachdem im April 2017 auch der Bundesrat dem neuen Gesetz zugestimmt hat, ist es jetzt „amtlich“: Mit Wirkung zum 1. Januar 2018 tritt das geänderte Bauvertragsrecht in Kraft. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass sich die Bautechnik ständig weiterentwickelt hat und immer komplexer geworden ist. Daraus hat sich eine für den juristisch Unkundigen unüberschaubare Rechtsmaterie mit einer ebenso unübersichtlichen Rechtsprechung herausgebildet. Das bislang anzuwendende Werkvertragsrecht wird den modernen Anforderungen nicht mehr gerecht: Es ist zu allgemein formuliert, um mit den auf eine lange Dauer angelegten und kompliziert gestalteten Bauverträgen umzugehen. Da klare und eindeutige gesetzliche Vorgaben fehlen, lassen sich Bauverträge in vielen Fällen nicht wirtschaftlich sinnvoll gestalten und abwickeln.

Für den Verbraucher hatte das bisherige Bauvertragsrecht noch weitere Risiken: Er ist durch die mit einem Hausbau verbundenen hohen finanziellen Belastungen kaum in der Lage, nicht einkalkulierte zusätzliche Baukosten durch Bauverzögerungen oder eine Insolvenz des Bauunternehmens aufzufangen. In zahlreichen Fällen haben solche Ereignisse gravierende Folgen. Innerhalb des bislang geltenden rechtlichen Rahmens wurden Verbraucher jedoch kaum besonders geschützt, was das Bauvertragsrecht deutlich von anderen Rechtsbereichen unterscheidet. Um diese juristischen Mängel zu beheben, sind für das neue Bauvertragsrecht Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) sowie im Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) nötig.

Das neue Bauvertragsrecht gilt für alle Bauverträge, die mit privaten Bauherren nach dem 31. Dezember 2017 abgeschlossen werden.

Die wichtigsten Änderungen

Recht des Verbrauchers auf Widerruf

Private Bauherren gehen mit ihrer Unterschrift unter einen Bauvertrag eine hohe finanzielle Verpflichtung ein, die sie in den meisten Fällen jahrzehntelang bindet. So etwas will gut überlegt sein. Daher wird das Bauvertragsrecht Verbrauchern die Möglichkeit einräumen, den bereits unterschriebenen Vertrag innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen. Die Bauunternehmen müssen ihre Kunden schriftlich über dieses Recht informieren. Tun sie das nicht oder wird die Widerrufsbelehrung nicht korrekt formuliert, verlängert sich die Widerrufsfrist um ein weiteres Jahr. Anlage 10 des Gesetzes wird eine Muster-Widerrufsbelehrung enthalten.

Kündigung

Der Großteil der Neuerungen betrifft das BGB. In Bezug auf die Möglichkeiten, einen Bauvertrag zu kündigen, wurde insbesondere beim Kündigungsrecht aus wichtigem Grund nachgebessert. Das heißt für die Praxis: Eine Kündigung aus wichtigem Grund und damit ohne die Einhaltung einer Kündigungsfrist ist für beide Vertragsparteien möglich. Der „wichtige Grund“ ist bereits aus dem Mietrecht bekannt; im § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB heißt es, dass ein wichtiger Grund dann vorliegt, „wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“. Anstelle des Begriffs „Mietverhältnis“ wird der künftige § 648a BGB den Begriff „Vertragsverhältnis“ enthalten, jedoch im Unterschied zur Regelung für Mietverhältnisse keine konkreten Kündigungsgründe nennen. Man möchte sich so offenhalten, auf spezifische Einzelfälle eingehen zu können. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass sich aus dieser Vermeidung neue Streitfälle ergeben, die vor Gericht ausgetragen werden: Beispielsweise ist eine Insolvenz nicht in jedem Fall ein Anlass, der eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt. Auch hier kommt es immer auf den Einzelfall an: Soll ein Unternehmen im Rahmen eines sog. Schutzschirmverfahrens gem. § 270b Insolvenzordnung saniert werden, ist dem Auftraggeber die Fortsetzung des Vertrags zuzumuten. Wenn die Handwerker jedoch nicht mehr auf dem Bauplatz erscheinen und der Bauunternehmer keinen Geschäftsbetrieb mehr unterhält, ist die Sachlage eindeutig: Hier liegt ein wichtiger Grund vor, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Derartige Konstellationen dürften aber eher bei Bauprojekten auftreten, die über einen längeren Zeitraum dauern, der die Bauzeit z. B. für ein Einfamilienhaus deutlich übersteigt.
Wurde die Kündigung aus einem wichtigen Grund wegen einer Vertragsverletzung ausgesprochen, muss der Kündigende zuvor erfolglos eine angemessene Frist gesetzt haben, in der der Mangel beseitigt werden soll. Auch zwischen der Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes und der Kündigung muss eine angemessene Frist liegen. Der Rechtsbegriff der „angemessenen Frist“ findet sich im gesamten deutschen Recht und ist immer wieder Anlass zu Streitigkeiten. Das Oberlandesgericht Frankfurt definierte sie so, dass es dem Verpflichteten möglich sein muss, die verlangte Maßnahme tatsächlich auszuführen (Az. 17 U 265/06 vom 27. Juni 2007). Das heißt: Es kommt mal wieder auf den Einzelfall an. Für die Kündigung ist ab 2018 die Schriftform vorgeschrieben.

Anordnungsrecht

Das BGB übernimmt eine Regelung, die bereits Teil der VOB/B ist: Sofern es für das Bauunternehmen zumutbar ist, verfügt der Bauherr über das einseitige Recht, Änderungen in Textform anzuordnen. Es ist jedoch vorgesehen, dass sich die Vertragsparteien vorab bemühen müssen, sich nicht nur über den Umfang der Änderung, sondern auch über die damit zusammengehörenden Zusatz- oder Minderleistungen einig zu werden. Gelingt ihnen das nicht, ist die Anordnung nach 30 Tagen rechtverbindlich. Diese Frist wird voraussichtlich Inhalt von Bauprozessen sein, da nicht gesetzlich geklärt ist, welche Rechte und Pflichten sich während dieses Schwebezustands auf beiden Seiten ergeben und inwieweit ein Bauunternehmer die Bezahlung von Mehrkosten verlangen kann, die ihm ggf. durch den Baustillstand entstehen.

Der Umgang mit Mängeln

Künftig ist im § 439 BGB eindeutig geregelt, dass der Bauunternehmer verpflichtet ist, im Falle eines Mangels entweder das fehlerhafte Bauteil zu entfernen und ein mangelfreies einzubauen oder die hierfür entstehenden Kosten zu erstatten.

Nachbesserungskosten

War verbautes Material mangelhaft, muss es entfernt und gegen fehlerfreies ausgetauscht werden. Hinsichtlich der für die zusätzlichen Montagezeiten entstehenden Arbeitskosten hatten Handwerksbetriebe bislang stets das Nachsehen. Ab 2018 muss auch hierfür der Lieferant aufkommen, sofern die Mängel bereits zum Zeitpunkt der Lieferung vorhanden waren. Entsprechend der einschlägigen Urteile des Europäischen Gerichtshofs kann der Lieferant die Mängel nicht selbst beheben oder einen anderen Betrieb damit beauftragen.

Bau- und Leistungsbeschreibungen

Bau- und Leistungsbeschreibungen müssen in Textform zur Verfügung gestellt werden, bevor es zum Abschluss eines privaten Bauvertrags kommt. Bislang war es für Verbraucher oft schwer, Bau- und Leistungsbeschreibungen miteinander zu vergleichen. Viele von ihnen waren nicht vollständig, sodass nicht eingeschätzt werden konnte, welche Leistungen in welcher Qualität angeboten wurden. Um mehr Transparenz zu erreichen, müssen Baubeschreibungen künftig Auskunft geben über

  • die Art und den Umfang der angebotenen Leistungen, was auch Planung, Bauleitung, Grundstücksarbeiten und Baustelleneinrichtung sowie die Angabe der Ausbaustufe einschließt,
  • relevante Gebäudedaten, Pläne inkl. der Flächen- und Raumangaben, darüber hinaus auch Grundrisse, Schnitte und Ansichten,
  • die Baukonstruktionen aller Gewerke,
  • die Qualitätseckdaten, die das Bauwerk erfüllen muss,
  • Daten zur Bauphysik sowie Daten bezüglich der Standards zum Brandschutz, Schallschutz und der Energie sowie
  • ggf. Angaben zum Innenausbau und den gebäudetechnischen Anlagen.

Konkrete Angabe der Bauzeit

Die Baubeschreibung muss künftig eine verbindliche Aussage enthalten, wann der Auftrag fertiggestellt sein wird. Damit wird die bisherige Handhabung zahlreicher Baufirmen, den Beginn der Bauzeit an die Erteilung der Baugenehmigung zu koppeln, um in Phasen hoher Auftragsauslastung die Antragstellung bei der Baubehörde zu verzögern, verhindert. Dieses Verfahren hatte oft zu einer verspäteten Fertigstellung geführt, die das Budget der Bauherren stark belastete, weil längere Mietzahlungen und Bereitstellungszinsen fällig wurden.

Neue Handhabung bei Abschlagszahlungen

Baufirmen dürfen in Zukunft höchstens 90 % der vereinbarten Gesamtkosten als Abschlagszahlung fordern, die übrigen 10 % müssen erst nach erfolgter Abnahme gezahlt werden. Das schützt Verbraucher vor Überzahlungen und lässt ihnen am Ende der Bauzeit einen Handlungsspielraum, wenn es darum geht, wegen noch zu beseitigender Baumängel einen Teil der Vergütung zunächst zurückzuhalten.

Sicherheiten

Bauunternehmen können von ihren Kunden Zahlungssicherheiten verlangen, die auf die Höhe der nächsten Abschlagszahlung begrenzt sind, jedoch höchstens 20 % der Vergütung erreichen dürfen.

Fertigung und Herausgabe von Bauunterlagen
Das oft übliche Gerangel um die Frage, welche Unterlagen, Nachweise etc. dem Bauherrn auszuhändigen sind, hat nun ein Ende: Bauunternehmer werden verpflichtet, ihren Kunden einige Dokumente noch vor dem Baubeginn und andere spätestens mit der Fertigstellung des Bauwerks auszuhändigen. Dazu gehören beispielsweise

  • die Genehmigungsplanung,
  • die EnEV-Nachweise, *)
  • die EEWärmeG-Nachweise*),
  • Unterlagen bezüglich der Instandsetzung,
  • Nachweise zur Beantragung der KfW-Förderung,
  • Unterlagen, die belegen, dass die jeweilige Landesbauordnung eingehalten wurde sowie
  • ggf. Unterlagen für weitere Förderungen.
    *): Die beiden Vorschriften werden voraussichtlich in der Legislaturperiode des 19. Bundestags, der am 24. September 2017 gewählt werden wird, zum Gebäudeenergiegesetz zusammengefasst.

Bauüberwachung

Es war bisher unter den Bauherren üblich, bei Baumängeln die beteiligten Ingenieure und Architekten zur Haftung heranzuziehen, weil diese entsprechend abgesichert sind. Dann wurden regelmäßig Überwachungsfehler geltend gemacht, für die man die Baufirma und den Architekten gleichermaßen verantwortlich machen konnte. Das soll künftig anders gehandhabt werden: Zunächst wird der für den Fehler verantwortliche Handwerksbetrieb zur Nachbesserung aufgefordert. Erst wenn diese nicht in einer angemessenen Frist erfolgt wird, können die Architekten und Ingenieure zur Haftung herangezogen werden.

Abnahme

Sofern sich ein Bauherr weigert, die Abnahme durchzuführen, weil noch zu viele Mängel vorhanden sind, kann der Bauunternehmer verlangen, dass der Zustand des fertigen Gebäudes schriftlich festgehalten wird. Verbraucher sollten immer darauf achten, welche Mängel der Auftragnehmer in seine Liste aufnimmt: Werden dort offensichtliche Mängel nicht aufgeführt, werden sie so behandelt, als seien sie erst nach der Zustandsfeststellung aufgetreten.
Bauherren soll es künftig nicht mehr möglich sein, eine Abnahme grundlos zu verweigern. In solchen Fällen haben Baufirmen das Recht, ihrem Auftraggeber eine angemessene Frist zu setzen, innerhalb der eine Begründung nachgereicht werden muss. Reagiert der Kunde nicht auf diese Fristsetzung, wird die Abnahme als durchgeführt angesehen.

Mit Ausnahme der Vorgaben über die Abschlagszahlungen sind alle Vorgaben strikt einzuhalten und dürfen nicht so geändert werden, dass sie sich zum Nachteil für den Verbraucher auswirken.

 

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