ZBO - Zentrale Bau Organisation

Bauvertrag nach  BGB der VOB?Wer einen Bauvertrag abschließen möchte, sollte sich auf jeden Fall über die rechtlichen Bestimmungen erkundigen, die für die Durchführung der Bauleistung angewendet werden sollen. Sobald es im Vertrag um die Erbringung von Bauleistungen geht, basiert dieser grundsätzlich auf dem BGB. Das deutsche Werkvertragsrecht umfasst 25 Paragrafen, die in ihrer ursprünglichen Fassung seit 1900 gelten und das Verhältnis der Vertragsparteien regeln. Kommt gemäß BGB ein wirksamer Bauvertrag zwischen beiden Parteien zustande, dann sind der Bauunternehmer zur mangelfreien Erbringung der vertraglich festgelegten Bauleistung und der Bauherr zur Zahlung des vereinbarten Werklohns verpflichtet. Hierbei ist zu beachten, dass die gesetzlichen BGB-Regelungen des Vertragsrechts eher die Funktion eines Lückenfüllers haben: Sie werden angewendet, wenn die Vertragsparteien zu einzelnen Sachfragen keine ausdrückliche Regelung getroffen haben. Dies wird auch als dispositives Vertragsrecht bezeichnet. Konsequenzen ergeben sich durch das BGB-Werkvertragsrecht für den Baubeteiligten nur dann, wenn zum einen nicht nur die Bauleistungsabwicklung geregelt, sondern auch andere Verträge bezüglich des Bauvorhabens abgeschlossen wurden. Das BGB-Werkvertragsrecht ist infolgedessen kein charakteristisches Bauvertragsrecht. Der deutsche Reichstag hatte dieses Problem bereits 1921 erkannt und die Ausarbeitung von Regularien beauftragt, die sich speziell auf die Bauleistungserbringung beziehen sollten.

Das Wichtigste zur Vergabe- und Vertragsordnung (VOB)

Die Anwendung der VOB ist nur für öffentliche Auftraggeber verpflichtend. Welche Behörden und Institutionen darunter zu verstehen sind, ist abschließend in § 98 des "Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB)" aufgeführt und kann hier www.gesetze-im-internet.de nachgelesen werden. Allerdings ist ihre Anwendung auch in vielen privaten Bauverträgen zum Standard geworden.

Die erste VOB-Ausgabe erschien im Jahre 1926. Seit 1947 gehört die Fortschreibung der VOB zu den satzungsmäßigen Aufgaben des DVA (Deutscher Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen). Der DVA ist kein rechtsfähiger Verein. Sein Vorstand besteht aus Vertretern von Bundesministerien, kommunalen Spitzenverbänden, Landesministerien sowie Unternehmern aus der Bauwirtschaft. Die Tätigkeit des DVA hat das Ziel, einen gerechten Interessenausgleich zwischen den Bauunternehmern und Auftraggebern herzustellen. In unregelmäßigen Abständen sind neue Ausgaben oder ergänzende Bände der VOB erschienen. Starke Änderungen sind jedoch nur in den Ausgaben von 2000 und 2002 festzustellen. Sie dienten der Anpassung an das "Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts".

Mitte 2006 wurde eine weitere geänderte Fassung der VOB/A veröffentlicht. Hierbei wurden die Vorschriften der EG-Richtlinien 2004/17/EG und 2004/18/EG eingearbeitet. Seit der Änderung der dritten Verordnung der VOB vom Oktober 2006 muss diese Fassung seit November 2006 von der öffentlichen Hand verwendet werden. Auch die VOB/B von 2006 ist seit November 2006 bei Bauverträgen zugrunde zu legen. Nunmehr liegt die VOB/A von 2009 mit einer weitreichenden Neubearbeitung vor. Sie ist nach Inkrafttreten der VOB-Änderung seit Juni 2010 anzuwenden.

Unterschiede zwischen Bürgerlichem Gesetzbuch und VOB

Ein wichtiger Unterschied der VOB zu den Regeln des BGB besteht vor allem darin, dass die VOB-Bestimmungen keine qualitativen Rechtsnormen beinhalten. Die Stellung der VOB entspricht daher nicht der des BGB. Während das BGB beim Bauvertrag ohne einen entsprechenden Hinweis automatisch gilt, ist dies bei der Anwendung der VOB nicht der Fall: Die VOB muss im Bauvertrag ausdrücklich vertraglich vereinbart werden. Soweit bei der VOB-Bestimmung Vertragsrechte enthalten sind, besteht juristisch gesehen das Recht zur AGB-Formulierung. Für etliche Verträge sind derartige AGB-Niederschriften bereits vorformuliert. Allerdings werden vertragsrechtliche Regelungen der VOB-Bestimmung (bei Privatleuten) nur dann im Bauvertrag wirksam, wenn die Vertragsparteien die Möglichkeiten haben, Kenntnisse über den VOB-Inhalt zu erlangen. Ein kleiner Hinweis im Bauvertrag auf den Geltungsbereich der VOB reicht noch lange nicht aus, um die Wirksamkeit der VOB zu vereinbaren. Bauunternehmen müssen dem Bauvertrag eine aktuelle Fassung der VOB beifügen; nur, wenn beim Auftraggeber ein entsprechender Sachverstand vorausgesetzt werden kann, kann darauf verzichtet werden.

Um die VOB rechtssicher einbeziehen zu können, ist die Übernahme des vollständigen VOB-Textes nötig. Wichtig: Der Erhalt sollte durch den Auftraggeber schriftlich bestätigt werden. Wenn die VOB-Bestimmungen wirksam vereinbart werden, gelten sie zum Teil auch erstrangig zusammen mit dem BGB-Werkvertragsrecht.

Bestandteile der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen besteht aus den Teilen A, B und C.

VOB - Teil A

Im Teil A sind Inhalte über die förmlichen Bestimmungen der Bauleistungsvergabe nachzulesen. Das bedeutet: In diesem Teil wird der Zeitraum vor dem eigentlichen Bauvertragsabschluss geregelt. Nach den Vorschriften der VOB/A werden die Bauverträge von öffentlichen Auftraggebern ausgeschrieben und im Anschluss daran vergeben. Im Wesentlichen geht es hier um die Anwendung der unterschiedlichen Vergabearten, die nach den Vorgaben der §§ 3 und 3a der VOB/A durchgeführt werden müssen.

VOB - Teil B

Zentrale vertragsrechtliche Angaben für die Bauabwicklung enthält der Teil B der VOB. Hier werden für den Baurechtsbereich Ergänzungen oder Änderungen der lückenhaften Bestimmungen des BGB-Werkvertragsrechts vorgenommen. Daher gibt es keine grundsätzliche Wertung darüber, ob die Bestimmungen der VOB/B eher für die Bauherren oder für die Bauunternehmen vorteilhaft sind. So enthält beispielsweise die VOB/B den Richtsatz für die Bauherrn, dass dieser dem Bauunternehmen unentgeltlich und vor allem rechtzeitig alle benötigten Unterlagen zur Verfügung stellen muss. Darüber hinaus sieht die VOB/B ferner vor, dass die Bauherren beanspruchte Baustellenlagerplätze, Zufahrtswege sowie Wasser- und Stromanschlüsse dem Bauunternehmen stellen müssen. Das BGB hingegen deckt diese essentiellen Punkte für die Bauvorhabenabwicklung nicht ab.

VOB - Teil C

Der Teil C der VOB enthält die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (ATV), die gleichzeitig auch als DIN-Normen veröffentlicht werden. Hier sind präzise Anforderungen an Ausführung, Leistungsbeschreibung und Abrechnung verfasst worden. Sofern die Anwendung der VOB/B vertraglich vereinbart wurde, gilt die VOB/C automatisch.

BGB ./. VOB in Bezug auf die Gewährleistungsbestimmungen

Für die Bauherren wirkt es sich durchaus positiv aus, dass der Lauf der Gewährleistungsfristen bei den VOB/B-Bestimmungen bereits bei der Mangelanzeige unterbrochen werden kann. Nach den BGB-Vorschriften muss der Bauherr erst Klage erheben oder ein Beweissicherungsverfahren einleiten, um eine Verlängerung der Gewährleistungszeit zu erlangen. Weiterhin enthält die VOB/B auch Vorschriften, die zum Vorteil des Bauunternehmens von denen durch das BGB-Werkvertragsrecht vorgegebenen Normen abweichen. Als wichtiger Punkt sind hier fünf Jahre (nach BGB) bzw. vier Jahre (nach VOB/B) als Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche in Bezug auf Bauleistungen angesetzt.

Die Regelungen des BGB und die Klauseln der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen

Außerdem ist die Durchsetzung von mangelhaften Schadensersatzansprüchen durch die Bauherren bei der VOB/B-Gültigkeit nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Letztendlich enthält nicht das BGB, sondern nur die VOB/B relevante Regelungen für die Fälle, in denen die Bauunternehmen an der richtigen Leistungsausführung durch einige Faktoren daran gehindert sind, die auf höherer Gewalt basieren oder aus dem Aufgabenkreis der Bauherren stammen. Derartige Hindernisfälle können täglich auf einer Baustelle auftreten und sind allein mit den BGB-Regeln nur schwer in den Griff zu bekommen.

Es kann keinem der Vertragspartner geraten werden, nur diejenigen Regelungen aus der VOB/B herauszunehmen und dem Bauvertrag zugrunde zu legen, die für eigene Zwecke den größten Nutzen versprechen. Die Regelungen der VOB/B gelten als AGB. Deutsche Gerichte betrachten diese Regelungen als "ausgeglichenes Ganzes, dem Interesse beider Parteien rechtmäßiges werdendes und an Praxiserfahrungen eingegliedertes Vertragswerk". Einzelne Klauseln in der VOB/B können natürlich auch im Verhandlungsfall überprüft werden. Diese AGB-Rechtsüberprüfung ist bei der VOB/B-Verwendung gegenüber den Bauherren immer, beim Bauunternehmen nur dann, wenn die VOB/B nur eingeschränkt und nicht komplett dem Bauvertrag zugrunde gelegt wurde, denkbar. Wenige VOB/B-Regelungen stehen „unter Vorbehalt“. Sie werden für den Bauvertrag von den deutschen Gerichten mit dem AGB-Regelungsrecht als unvereinbar angesehen. Daher sind sie in einem konkreten Fall unwirksam; es gelten dann die gesetzlichen BGB-Vorschriften anstatt der fragwürdigen VOB/B-Klauseln.

Diese Problematik ist einfach zu umgehen, sobald ehrliche, ausgewogene und vertragsgemäße Vereinbarungen aufgestellt werden. Hierbei leistet die VOB/B-Anwendung ausreichende Dienste. Festzuhalten ist, dass die VOB/B-Vereinbarung ab einer bestimmten Schwierigkeit des Bauvorhabens empfohlen werden kann. Weiter ist dabei zu beachten, dass ein Bauvertrag nicht nur nach dem BGB und der VOB gestaltet werden kann, sondern dass es zusätzlich vielfältige Fragen gibt, die zwischen den Vertragsparteien vor Bauvertragsabschluss besprochen und festgelegt sein müssen.

Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen immer identisch?

AGB werden in der Regel immer zum Vorteil verwendet. Im Fall eines Bauvertrages ist natürlich auf eine Besonderheit zu achten: Der Bauherr muss sich keine Sorgen machen, dass die VOB bauunternehmerfreundliche Veränderungen mit sich bringt. Die VOB ändert nämlich die bauvertraglichen Vorschriften größtenteils zum Vorteil des Bauunternehmens, aber auch für den Bauherrn ab. Es ist also klar, dass mit der VOB hier ausgewogene Regelungen für alle Baubeteiligten geschaffen wurden. Wenn aber ein Bauunternehmer die VOB-Vorschriften mithilfe der AGB zu seinem Vorteil verändern möchte, so muss er mit einer überraschenden und benachteiligenden  Klausel rechnen: Die festgelegten Bedingungen werden dann nichtig, es gelten wieder die Rechte nach dem BGB. Damit wird die VOB-Gültigkeit als AGB im Bauvertrag in der gesetzlichen Form vereinbart. Wenn eine Baupartei benachteiligt wird, so ist das rechtswidrig. Die VOB-Einbeziehung in den Bauvertrag ist für den Auftraggeber, also den Bauherrn, weitestgehend gefahrlos.

Weitere Vereinbarungen neben der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen?

Im Bauvertrag sind unzählige Regelungen zu finden. Allerdings widersprechen sich viele. Üblich ist, dass sich die Parteien einig darüber sein sollten, welche Vereinbarung infrage kommt. Für Laien sind die Widersprüche nicht sofort sichtbar. Daher ist es nicht selten, dass im Nachhinein ein Streit über die festgelegten Regelungen zum Vorschein kommt. Dieser Streit kann natürlich vermieden werden, wenn sich die Parteien gemeinsam darüber klar werden, was sie wollen und welche Bestimmungen gelten sollen. In § 1 Ziffer 2 VOB/B gibt es beispielsweise eine Reihenfolge, die bestimmt, in welcher Art und Weise die Vereinbarungen und Vorschriften anzuwenden sind.

Ein Bauvertrag sollte nicht leichtfertig abgeschlossen werden

Ein Bauvertrag sollte von Bauherren nicht ohne eine Überprüfung durch einen fachlich versierten Juristen abgeschlossen werden. Nur er weiß, welche Vertragsklauseln rechtens sind und welche auf Kosten der Bauherren gehen. Ein Sachverständiger kann außerdem überprüfen, ob der Inhalt des Bauvertrages richtig dargestellt wurde.  Bei diesen Überprüfungen – ob nun vom Juristen oder vom Sachverständigen – ist dennoch mit Kosten zu rechnen. Sie machen sich jedoch spätestens dann bezahlt, wenn teure Baufehler vermieden werden konnten.

Im Bauvertrag sollten folgende Punkte enthalten sein:

  1. vertragsrechtliche Grundlagen des BGB oder der VOB
  2. Gewährleistungsfristen
  3. Bauzeit
  4. Vertragsstrafen
  5. Zahlungsplan (Abschlagszahlungen)
  6. Sicherheitseinbehalt
  7. Gewährleistungsbürgschaft
  8. Kalkulationen von Zusatzarbeiten

Wenn Bauherren diese Punkte berücksichtigen, den Vertrag überprüfen und die streitigen Dinge abändern lassen, kann beim Hausbau nichts mehr schiefgehen.

 

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