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BauträgervertragDer Bauträgervertrag ist eine rechtliche Mischform: Der Vertragsteil, in dem sich der Bauträger zur Errichtung des Hauses auf dem vorgesehenen Grundstück verpflichtet, ist ein Werkvertrag nach BGB (siehe Artikel „Bauvertrag“); der zweite Vertragsteil, in dem das Grundstück vom Bauträger an den Kunden verkauft wird, stellt einen Eigentumserwerb gem. § 311b Abs. 1 BGB dar. Der Grundstücksverkauf hat zur Folge, dass der Vertrag notariell beurkundet werden und den Vertragsparteien mindestens zwei Wochen vor der Unterzeichnung vorliegen muss. Der Kunde ist also zu keinem Zeitpunkt Bauherr, sondern „nur“ Käufer. Der Bauträgervertrag ist die überwiegend gewählte Vertragsform, wenn ein Haus schlüsselfertig erstellt werden soll.

Ein Bauträgervertrag basiert rechtlich vor diesem Hintergrund auf den Regelungen des BGB zum Kaufvertrag und Werkvertrag sowie den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Der Käufer hat den Vorteil, dass er sich aufgrund der Einheit von Werk- und Kaufvertrag in einem Vertragswerk bei Beanstandungen nur an eine Person oder ein Unternehmen wenden muss.

Die Bestandteile eines Bauträgervertrags

Im Mittelpunkt eines Bauträgervertrags steht neben dem eigentlichen Vertragstext die Baubeschreibung. In ihr wird so exakt wie möglich festgelegt, welche Arbeiten in einem festgelegten Umfang und mit genau beschriebener Qualität und konkret benannten Produkten erbracht werden. Was hier nicht genannt und beschrieben wird, braucht auch nicht gefertigt zu werden und kann möglicherweise nicht nachgefordert werden. Nur mündlich geäußerte Zusicherungen des Bauträgers sind rechtlich wertlos. Die Baubeschreibung bietet oft die einzigen Anhaltspunkte, um die Qualität des Gebäudes beurteilen zu können.
Zu einer Baubeschreibung gehören Skizzen, Grundrisse, Berechnungen und ggf. Materialproben. Der Kunde muss alle Festlegungen wie z. B. die Größe und Lage von Fenstern und Türen nachvollziehen können. Darüber hinaus sollte ein nachvollziehbarer und transparenter Kostenplan vorhanden sein, in dem alle Leistungen den jeweiligen Preisen gegenübergestellt werden.

Ist im Bauträgervertrag die Herstellung eines schlüsselfertigen Hauses vereinbart worden, muss klar sein, was darunter im Einzelnen verstanden wird. Hier reichen die möglichen Varianten von „dicht und geschlossen“ bis zum komfortablen Eigenheim, das tatsächlich sofort ohne weitere Arbeiten bezogen werden kann. „Schlüsselfertig“ ist kein geschützter oder rechtlich eindeutig bestimmter Begriff. Käufer sollten darauf achten, dass die Erschließungskosten gem. Baugesetzbuch (BauGB) Vertragsbestandteil sind und vom Bauträger übernommen werden. Da die Kunden eines Bauträgers in der Regel baufachliche Laien sind, sollten Bauträgerverträge vor der Unterzeichnung einem Fachanwalt und/oder einem Baufachmann (Architekt oder Bauingenieur) zur Überprüfung vorgelegt werden. Auch Beratungsgespräche bei einer Verbraucherzentrale helfen hier sehr weiter (www.verbraucherzentrale.de).

Die Fälligkeit des Kaufpreises beim Bauträgervertrag

Die MaBV erlaubt es, dass Bauträger mit ihren Kunden Abschlagszahlungen vereinbaren. Käufer sollten darauf bestehen, dass die Zahlungen nicht auf das Geschäftskonto des Bauträgers eingezahlt werden: Wird das Unternehmen insolvent, sind die geleisteten Beträge verloren, ohne dass der Kunde Eigentum erworben hätte. Aus den nachfolgenden Fertigungsphasen darf der Bauträger maximal sieben auswählen und diese zum Vertragsbestandteil machen, jedoch auch Teilbeträge zusammenfassen. Danach sind die folgenden Teilbeträge möglich, die sich nach dem Baufortschritt und nicht nach Zeitabständen richten:

  • 30 % nach Beginn der Erdarbeiten

und von der übrigen Vertragssumme

  • 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
  • 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
  • 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
  • 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
  • 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
  • 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
  • 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
  • 3 % für den Estrich
  • 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
  • 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  • 3 % für die Fassadenarbeiten
  • 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

(Quelle: Makler- und Bauträgerverordnung, zuletzt geändert durch Art. 2 V vom 2.5.2012)

Bei allen seit dem 1. Januar 2009 abgeschlossenen Bauträgerverträgen muss der Bauträger gem. MaBV dem Käufer eine Sicherheit vorlegen, bevor er Abschlagszahlungen annimmt. Dabei kann es sich beispielsweise entweder um eine  Erfüllungsbürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe von 5 % des Kaufpreises handeln oder aber es wird ein Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5 % vereinbart.

Um die anteiligen Kaufpreisraten entgegennehmen zu dürfen, muss der Bauträger einige Voraussetzungen erfüllen, die ebenfalls in der MaBV beschrieben sind:

  1. Der Vertrag muss rechtswirksam sein, und der Bauträger muss alle für den Vollzug nötigen Genehmigungen vorlegen können. Darüber hinaus darf der Vertrag dem Bauträger keine Rücktrittsrechte ermöglichen. Die Erfüllung der Voraussetzungen muss notariell beurkundet sein.
  2. Der Anspruch des Kunden auf die Übertragung des Eigentums muss durch eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen worden sein.
  3. Der Vertragsgegenstand muss von gleichstehenden oder vorrangigen Grundpfandrechten, die nicht übernommen werden sollen, freigestellt sein.
  4. Es muss eine Baugenehmigung erteilt worden sein. Wenn sie nicht rechtlich notwendig sein sollte, muss jedoch entweder die Zulässigkeit der Bebauung von der Bauaufsichtsbehörde bestätigt oder, sollte eine solche Bestätigung nicht vorgesehen sein, durch den Bauträger verbindlich erklärt worden sein.

Die Erfüllung der Voraussetzungen der Nummern a-c kann durch den Notar bestätigt werden.
Alternativ zur Erfüllung dieser Voraussetzungen ist es für den Bauträger möglich, eine Bürgschaft vorzulegen, die die Ansprüche des Käufers sichert. Eine solche Bürgschaft muss von einem in Deutschland tätigen Kreditinstitut, einer Körperschaft des öffentlichen Rechts oder – mit Einschränkungen - einem Versicherungsunternehmen übernommen werden.

Worauf Käufer beim Abschluss eines Bauträgervertrags außerdem noch achten sollten, wird im Artikel „Der Bauvertrag“ unter dem Stichpunkt „Worauf sollten Sie beim Abschließen eines Bauvertrags achten?“ erläutert.

Zudem finden Sie auf Abir.eu noch diese Informationen:

Die zitierten Gesetze und Verordnungen können in ihrer aktuellen Fassung hier eingesehen werden: www.gesetze-im-internet.de. Die dort erhältlichen Informationen werden vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz zur Verfügung gestellt.

 

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