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Wer einen Hausbau plant, wird mit der Frage konfrontiert, wie das Bauplanungsrecht juristisch einzuordnen ist. Wir sorgen hier für Klarheit.

BauplanungsrechtDas Baurecht gliedert sich in Deutschland in das private und das öffentliche Baurecht. Das Bauplanungsrecht ist neben dem Bauordnungsrecht ein Bestandteil des öffentlichen Rechts. Die Trennung war nach einem Rechtsgutachten des Bundesverfassungsgerichts nötig geworden (BVerfG, Beschluss vom 16. Juni 1954 – 1 PBvV 9/92 -, BVerfGE 3, 407/430 ff. und 439). Danach gehört das Bauordnungsrecht in den Zuständigkeitsbereich der Bundesländer, die Verantwortung für das Bauplanungsrecht liegt beim Bund. Auf die Besonderheiten des Bauordnungsrechts wird in einem weiteren Artikel eingegangen. Beim Bauplanungsrecht geht es ausschließlich um die Bebauung von Grundstücken, nicht um den Bau von Verkehrswegen.

Das Bauplanungsrecht wurzelt historisch im Beginn der Neuzeit: Durch die immer dichtere Besiedelung der Städte wuchs dort die Brandgefahr. Um Brandkatastrophen möglichst zu verhindern, begannen die Kommunen, für die Errichtung von Gebäuden Regeln aufzustellen, auf die im Laufe der Zeit landesweite Gesetze folgten.

Was beinhaltet das Bauplanungsrecht?

Die Vorschriften des Bauplanungsrechts legen fest, ob die Bebauung eines Grundstücks rechtlich zulässig ist und sorgen für die planerischen Voraussetzungen für eine Grundstücksnutzung und –bebauung. Dahinter steht der Wunsch nach einer geordneten Entwicklung des Städtebaus und einer sozial gerechten Bodennutzung. Da der Boden nicht endlos verfügbar ist, werden mithilfe der unterschiedlichen Pläne gemeinsame Maßstäbe umgesetzt, die diese Vorgaben erfüllen sollen. Das Bauplanungsrecht ist im Baugesetzbuch (BauGB) und den darauf fußenden Rechtsverordnungen (Baunutzungsverordnung, Wertermittlungsverordnung, Planzeichenverordnung) geregelt und wird durch weitere Rechtsnormen ergänzt, in denen Spezialfälle abgedeckt werden.

Auf das BauGB geht die Aufstellung von Bauleitplänen zurück. In ihnen wird festgelegt, in welcher Art und welchem Ausmaß ein Plangebiet bebaut werden darf. Das BauGB beschäftigt sich auch mit der zulässigen Nutzung von sog. unbeplanten Gebieten, für die es keinen Bauleitplan gibt.
Das BauGB nimmt im Rahmen des Bauplanungsrechts die Funktion einer zentralen Vorschrift ein und enthält beispielsweise Regelungen zum Planungsrecht von Städten und Gemeinden, zur Erschließung oder zu städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen. Es ist seit dem 1. Juli 1987 in Kraft und eine Zusammenfassung des ehemaligen Städtebauförderungsgesetzes und des damaligen Bundesbaugesetzes.

Das BauBG gliedert sich in vier Kapitel:

  • 1. Kapitel: Das Allgemeine Städtebaurecht
    Die sieben Teile dieses Kapitels behandeln die Vorschriften zur Bauleitplanung, Bodenordnung, Erschließung, baulichen Nutzung, Enteignung, Entschädigung und Naturschutzmaßnahmen.
  • 2. Kapitel: Das Besondere Städtebaurecht
    Hier finden sich die Regelungen zu städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, zum Städtebauförderungsprogramm „Soziale Stadt“, zu Privatinitiativen oder auch zum Städtebau im Zusammenhang mit der Verbesserung der Agrarstruktur.
  • 3. Kapitel: Sonstige Vorschriften
    Das Kapitel beschäftigt sich mit Zuständigkeiten, Verwaltungsverfahren, Planerhaltung, Wertermittlung sowie den Gerichtsverfahren vor den Kammern oder Senaten der Landgerichte. In Niedersachsen ist dies z. B. die Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Hannover.
  • 4. Kapitel mit den Überleitungs- und Schlussvorschriften.
    Die Vorgaben des BauGB werden in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) genau ausgeführt. Dort werden die zulässigen Nutzungsarten (z. B. reine oder allgemeine Wohngebiete, Gewerbegebiete), das Ausmaß der baulichen Nutzung (z. B. Gebäudehöhen, Geschosszahlen, Stellplätze oder Garagen) sowie die konkreten Bauweisen festgelegt. Sie gibt somit den Rahmen für die Gestaltungsmöglichkeiten einer gemeindlichen und städtebaulichen Planung vor.

Welche Folgen hatte die Änderung des BauGB im Juni 2013?

Im Koalitionsvertrag der damaligen Regierungsparteien CDU, CSU und FDP wurde vereinbart, sowohl die Innenentwicklung zu stärken als auch den Klimaschutz im Bauplanungsrecht zu verankern. Dies hatte eine Änderung des BauGB am 11.06.2013 zur Folge, die mit dem 21.06.2013 wirksam wurde. Der energie- und klimapolitische Teil der BauGB-Novelle ist bereits mit Wirkung vom 30.07.2011 als „Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden“ verabschiedet worden. Im Wesentlichen geht es dabei um Sonderregelungen zu einer sparsamen und effizienten Energienutzung sowie um die Windenergie in der Bauleitplanung.

So vollzieht sich die Entwicklung vom unbeplanten Boden bis zum genehmigten Baugrundstück:

Das Bauplanungsrecht teilt sich in zwei Bereiche:

  1. Das Bauplanungsrecht von Bund und Ländern beinhaltet die Raumordnungs- und Regionalplanung mit dem Raumordnungsgesetz (Bund) und den Regionalplänen (Länder), die aus dem Raumordnungsplan des Bundeslandes entwickelt werden. Jedes Land verfügt über ein eignes Planungsgesetz.
  2. Das Bauplanungsrecht von Städten und Gemeinden beinhaltet die Bauleitplanung mit den Flächennutzungs-, Bebauungs-, Vorhaben- und Erschließungsplänen.

Das Grundprinzip ist dabei immer gleich: Begonnen mit dem Raumordnungsgesetz (ROG) entwickelt sich ein Plan immer aus dem Vorangegangenen, sodass der vorige Plan dem nachfolgenden Vorgaben macht. Mit jedem weiteren Schritt werden die Pläne immer verbindlicher und konkreter.

Der Ablauf gestaltet sich nach folgendem Schema:

  • Im ROG (Bund) werden die obersten Leitvorstellungen formuliert.
  • In den Landesplanungsgesetzen entwickeln die Bundesländer ebenfalls Leitvorstellungen auf der Basis der im ROG festgelegten.
  • In den Raumordnungsplänen (in einigen Ländern auch Landesentwicklungsplan) werden auf Basis der Landesplanungsgesetze landesweit einheitliche Rahmenvorgaben erstellt, die die Grundsätze und Ziele für die künftige räumliche Entwicklung beinhalten und auch die voraussichtlichen Umweltfolgen dieser Pläne thematisieren. Sie bestehen aus einem Text und Kartenmaterial.
  • Aus den Raumordnungsplänen werden Regionalpläne entwickelt, die nach § 1 Abs. 4 BauGB verbindlich für die Bauleitplanung der Städte und Gemeinden sind.
  • Die Flächennutzungspläne/vorbereitenden Bauleitpläne (§ 5 BauBG) werden aus den Regionalplänen entwickelt und legen in der Regel für zehn Jahre die wichtigsten Planungsziele einer Stadt oder Gemeinde fest. Hieraus lassen sich z. B. die Bauflächen nach ihrer baulichen Nutzung, die Ausstattung des Gemeindegebiets mit Flächen für Abfallentsorgung oder Grünflächen ablesen. Das BauBG zählt die möglichen Inhalte eines Flächennutzungsplans jedoch nicht abschließend, sondern nur beispielhaft auf. Flächennutzungspläne haben keine für den Bürger unmittelbare rechtliche Wirkung, es handelt sich hier um behördenintern verbindliche Darstellungen.
  • Die letzte Stufe der Bauplanung sind die Bebauungspläne, die aus einem Teil A (Planzeichnung) und aus einem Teil B (Text) bestehen. Sie werden parzelliert gefertigt und legen die Art und Nutzung der möglichen Bebauung fest. Es ist üblich, dass eine Gemeinde jeweils nur gebietsbezogene Bebauungspläne aufstellt, beispielsweise für ein Stadtviertel oder ein Gemeindegebiet. Die Planzeichnungen werden auf der Basis von Flurkarten im Maßstab 1: 500 oder 1: 1000 gefertigt.

Wie wird mit nicht überplanten Gebieten verfahren?

Hier sieht das BauGB einen Innen- und einen Außenbereich vor.

  • Der Innenbereich
    Zu einem Innenbereich gehören nach § 34 BauGB nicht durch einen qualifizierten Bebauungsplan überplante Gebiete, die sich in einem Zusammenhang mit bebauten Ortsteilen befinden. Sie dürfen unter bestimmten Voraussetzungen bebaut werden. In der Regel ist hier die Zulässigkeit eines Bauvorhabens anhand der vorhandenen Bebauung zu beurteilen.
  • Der Außenbereich
    Alle anderen Flächen, die weder durch einen Bebauungsplan überplant sind noch zum Innenbereich gehören, werden Außenbereich genannt. Sie werden grundsätzlich nicht bebaut; nur in sehr wenigen Ausnahmefällen kann gem. § 35 BauBG einer Bebauung zugestimmt werden. Soll dort z. B. ein Wohngebäude errichtet werden, ist dies nur möglich, wenn sich auf dem vorgesehenen Grundstück ein abrissreifes Haus befindet. Das neue Wohnhaus muss dann an derselben Stelle stehen und gleichgroß wie das alte sein. Anbauten oder zusätzliche Gebäude sind hierbei nicht zulässig. Der Regelfall für eine Bebauung im Außenbereich sind sog. privilegierte Vorhaben. Dazu gehören beispielsweise Industrie-, Atom- oder Militärbauwerke, die nicht in Dörfern oder Städten angesiedelt werden können.

Was gehört zu einem Bebauungsplan?

In einem Bebauungsplan geht es um Festsetzungen, Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen.

Festsetzungen: Sie sind das wichtigste Gestaltungsmittel eines Bebauungsplans und regeln

  • die Art der baulichen Nutzung gem. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauNVO(Benennung von Baugebieten wie z. B. reine Wohn-, Gewerbe- oder Industriegebiete; die dortige Aufzählung möglicher Baugebiete ist zwingend, keine Gemeinde kann neue Baugebiete kreieren.)
  • das Maß der baulichen Nutzung (Grund- und Geschossflächenzahl, Anzahl der Vollgeschosse und Bauhöhen)
  • die Bauweise
  • die überbaubaren Grundstücksflächen und
  • die Zulässigkeit von Nebengebäuden, Garagen und Stellplätzen.

Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen werden in Form von Planzeichen gem. der Planzeichenverordnung verwendet.

Weitere Informationen:

 

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