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Wenn ein Bauherr und ein Architekt einen Vertrag schließen, handelt es sich in aller Regel um einen sogenannten Werkvertrag im Sinne des § 631 BGB. Nur wenn es im geschlossenen Vertrag um eine technische oder wirtschaftliche Betreuung geht, handelt es sich um einen Dienstvertrag nach § 611 BGB; der Architekt schuldet dann eine Leistung und keinen konkreten Erfolg.

ArchitektenvertragIm Rahmen eines Werkvertrags muss sich der Architekt zur ordnungsgemäßen Herstellung eines zugesicherten und genau definierten Werks verpflichten, der Bauherr verpflichtet sich in seiner Eigenschaft als Auftraggeber dagegen zur Bezahlung des vereinbarten Honorars (Vergütung im Sinne des BGB). Vom Auftragnehmer ist also ein bestimmter Erfolg zu erwarten. Um die Feststellung zu erleichtern, was unter einem "Werk" eines Architekten zu verstehen ist, hilft die „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) weiter. Sie zeigt das vollständige Leistungsspektrum eines Architekten innerhalb von neun Leistungsphasen auf, die einen Bauzyklus, beginnend mit der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1) über die Ausführungsplanung (Leistungsphase 5) bis hin zur Dokumentation (Leistungsphase 9) abbilden. Darüber hinaus können die Vertragsparteien im Architektenvertrag auch weitere Leistungen vereinbaren, die in der HOAI nicht speziell genannt werden.

Vor diesem Hintergrund zeigt sich die Bedeutung der HOAI:
Sie ist nicht bindend hinsichtlich der Inhalte eines Architektenvertrags; vielmehr markiert sie einen Kostenrahmen in Form von Mindest- und Höchstpreisen für Leistungen, die in ihr konkret genannt und beschrieben sind. Das hat auch der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil aus dem Jahr 1997 deutlich gemacht: Der vom Architekten geschuldete Leistungsumfang ergibt sich nicht aus der HOAI, sondern ausschließlich aus dem Vertragsrecht sowie den zwischen den Vertragsparteien im Architektenvertrag getroffenen Absprachen.

 

Was gehört bei einem Architektenvertrag zu den Leistungen und wie werden sie vergütet?

Zunächst sollte klar sein: Der Inhalt des Architektenvertrags ergibt sich allein aus dem jeweiligen Vertragstext, nicht aber zwangsläufig aus der HOAI. Gleichwohl wird bei einer Vielzahl der Architektenverträge auf die Leistungen nach der HOAI verwiesen, die aus diesem Grund hier kurz erläutert werden:

Die GRUNDLEISTUNGEN für das Leistungsbild „Gebäude und Innenräume“ sind Bestandteile der Leistungsphasen, die die Tätigkeit eines Architekten abbilden, die für einen Hausbau nötig sind. Es wird zwischen den folgenden neun Leistungsphasen unterschieden:

  1. Grundlagenermittlung
  2. Vorplanung
  3. Entwurfsplanung
  4. Genehmigungsplanung
  5. Ausführungsplanung
  6. Vorbereitung der Vergabe
  7. Mitwirkung bei der Vergabe
  8. Objektüberwachung (Bauüberwachung)
  9. Objektbetreuung und Dokumentation

Für die Grundleistungen, die beim Architektenvertrag auch einzeln beauftragt werden können, gelten die für das Honorar in der HOAI festgelegten Mindest- und Höchstsätze. Werden nicht alle Grundleistungen einer Leistungsphase vereinbart, werden die beauftragten Grundleistungen im Verhältnis zur gesamten Leistungsspanne der Leistungsphase gewichtet und das Honorar entsprechend anteilig gezahlt. 

 

Folgen beim Verstoß gegen die festgelegten Mindest- und Höchstpreise der HOAI im Architektenvertrag

Wenn gegen die  in der HOAI festgelegten Mindest- und Höchstpreise durch deutlich zu niedrige oder zu hohe Vereinbarungen verstoßen wird, werden die verabredeten Preise ungültig und durch die Mindest- oder Höchstpreise der HOAI ausgetauscht. Ein Architekt hat außerdem die Pflicht, laufend die aktuellen Planungs- und Baufortschritte mit den finanziellen Möglichkeiten des Bauherrn abzugleichen und diesen jederzeit über die voraussichtlich entstehenden Baukosten zu informieren. Dieses Urteil des OLG Hamm (Az. I-24 U 151/04) ist  durch ein abschließendes Revisionsurteil des BGH (Az. VII ZR 230/11) am 21. März 2013 bestätigt worden.

 

Der Architektenvertrag mit besonderen Leistungen des Architekten

Neben den Grundleistungen nennt die HOAI die BESONDEREN LEISTUNGEN. Sie stehen in jeder Leistungsphase ergänzend zu den Grundleistungen und decken so ein erweitertes Leistungsspektrum ab.  Durch das o.g. BGH-Urteil wird auch deutlich, dass die „Besonderen Leistungen“ innerhalb der Leistungsbilder und –phasen nur als Beispiele genannt und somit austauschbar sind. Das Honorar für die sog. „Besonderen Leistungen“ sowie weitere, nicht in der HOAI aufgeführte Leistungen, ist frei verhandelbar. Um jedoch einen Honoraranspruch zu begründen, müssen sie ausdrücklich schriftlich vereinbart werden. Beispiele für „Besondere Leistungen“ finden Sie im nachfolgenden Abschnitt.  Auch wenn der Umfang der zu erbringenden Leistungen aufgrund des Werkvertragsrechts durch das BGB nicht eingegrenzt wird, ist durch die Rechtsprechung geklärt, dass bei der Übernahme von Leistungsphasen, die eine Kostenkontrolle oder –schätzung vorsehen, diese nicht aus dem Leistungsumfang gekürzt werden darf.

 

Was ist inhaltlich mit Grundleistungen und besonderen Leistungen gemeint?

Anhand der Leistungsphase 1 „Grundlagenermittlung“ soll hier kurz erläutert werden, worin der Unterschied zwischen „Grundleistungen“ und „Besonderen Leistungen“ besteht:

  • Grundleistungen
    Zu den Grundleistungen gehören neben drei weiteren beispielsweise die „Ortsbesichtigung“ und die „Beratung zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf“.


  • Besondere Leistungen
    Unter die „Besonderen Leistungen“ fallen die „Bedarfsplanung“, die „Bedarfsermittlung“, die „Machbarkeitsstudie“ sowie 14 weitere Leistungen. Eine vollständige Übersicht finden Sie unter diesem Link des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz www.gesetze-im-internet.de, der zur neuen Version der HOAI führt, die zum 17. Juli 2013 in Kraft getreten ist, in der Anlage 10.

 

Was ist beim Architektenvertrag hinsichtlich des Honorars zu beachten?

Eine Erläuterung der Honorarzusammensetzung nebst einer Musterberechnung finden Sie hier: Architektenhonorar nach HOAI 2013

Der Architekt kann für vertragsgemäß erbrachte Leistungen aus dem Architektenvertrag Abschlagszahlungen verlangen, für die er jeweils eine prüffähige Rechnung vorlegen muss. Der Auftraggeber muss mithilfe dieser Rechnung über die erbrachten Leistungen informiert sein und sie ggf. überprüfen können. Außerdem muss er nachvollziehen können, wie sich das Honorar (z. B. unter Benennung der Leistungsphasen, der anrechenbaren Kosten, der Honorarzone und der der Honorartafel nach HOAI) zusammensetzt. Auch für die Schlusszahlung muss eine prüffähige Rechnung gefertigt werden.
Die Verjährungsfrist für die Abschlags- und Schlusszahlen beträgt drei Jahre und beginnt am Ende desjenigen Jahres, in dem eine prüffähige Rechnung gestellt wurde.

Architekten, die neben anderen Leistungsphasen auch die Leistungsphase 9  übernommen haben, sollten beachten, dass in diesem Fall erst nach dem Ablauf aller Gewährleistungspflichten eine Schlusszahlung verlangt werden kann. Damit vermieden wird, dass der Architekt bis zu fünf  Jahre auf sein Geld warten muss, sollte die Leistungsphase 9 getrennt beauftragt werden.

 

Inwieweit können vom Architekten Nebenkosten erhoben werden?

Nebenkosten können sowohl pauschal als auch mit einem Einzelnachweis berechnet werden. Eine Pauschalberechnung muss jedoch nach § 7 Abs. 3 HOAI ausdrücklich im Architektenvertrag vereinbart werden. Fehlt eine solche Festlegung, muss mithilfe des Einzelnachweises die Höhe der Nebenkosten nachgewiesen und berechnet werden. Wurde in einem Architektenvertrag auf die Erhebung der Nebenkosten verzichtet, können sie nicht nachträglich eingefordert werden.

 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Architektenvertrag zustande kommt?

Ein Architektenvertrag kann generell auch mündlich abgeschlossen werden. Allerdings sollte er schriftlich vereinbart werden: Nur so besteht die Möglichkeit, Unklarheiten und eventuelle Gerichtsstreitigkeiten zu vermeiden. Nur mithilfe eines schriftlichen Vertrags ist sowohl für den Architekten als auch für den Bauherrn geklärt, zu welchem Preis der Architekt welche konkreten Leistungen zusichert. Der Architekt muss beispielsweise den Bauherrn auf diejenigen Planungsteile hinweisen, die nicht von der Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden können. Versäumt er dies, kann er für die Schäden, die aus diesem Versäumnis entstanden sind, haftbar gemacht werden (Urteil OLG München, Az. 9 U 1576/11).
Die Situation kann heikel werden, wenn es um einen sog. konkludenten Vertragsschluss geht. Damit sind Verträge gemeint, die durch schlüssiges Handeln ohne eine ausdrückliche schriftliche oder mündliche Willensäußerung zustande kommen. Für den Laien ist oft nur schwer erkennbar, wo dabei die Akquise aufhört und der Vertragsschluss beginnt. Verträge dieser Art haben im Zusammenhang mit Architektenverträgen schon häufiger die Gerichte beschäftigt, sodass sich zumindest einige Kriterien herausgebildet haben, die als Formen des konkludenten Handelns bei Architektenverträgen akzeptiert werden und zu einem bindenden Vertrag führen:

  • Es werden Pläne oder Skizzen verwendet, die der Architekt überlassen hat.
  • Der Architekt wird bevollmächtigt, mit Nachbarn oder Behörden Verhandlungen zu führen oder Absprachen zu treffen.
  • Der Bauherr unterschreibt einen vom Architekten erstellten Bauantrag.
  • Der Bauherr entrichtet Abschlagszahlungen.
  • Der Architekt erbringt mehrere Leistungen.
  • Der Architekt geht mit seinen Leistungen ein deutliches Haftungsrisiko ein.
  • Der Bauherr äußert Änderungswünsche.

Nur der Umstand, dass ein Architekt unentgeltliche Leistungen zugesagt hat, genügt nicht, um einen Zahlungsanspruch abzuwehren. Spätestens, wenn die erbrachten Leistungen das Maß der Unerheblichkeit überschreiten, entscheiden Richter in der Regel zugunsten des Architekten. In solchen Fällen steht dem Architekten ein Honorar gem. § 634 Abs. 2 BGB in Höhe der HOAI-Mindestsätze zu. Die Situation stellt sich allerdings anders dar, wenn dem Architekten der Auftrag unter einer aufschiebenden Bedingung zugesagt worden ist. Das kann z. B. der Fall sein, wenn der geplante Kauf des vorgesehenen Baugrundstücks nicht zustande gekommen ist. In einer solchen Situation ist es sehr wahrscheinlich, dass der Architekt auf ein Honorar verzichten muss.

 

In welchem Umfang haftet der Architekt?

Der Architekt kann grundsätzlich für Planungs-, Koordinierungs- und Überwachungsfehler haftbar gemacht werden. Der Bauherr muss im Fall eines Mangels diesen lediglich geltend machen, aber nicht die Ursache des Mangels benennen. Er sollte auf keinen Fall dazu bereit sein, den Haftungsumfang des Architekten durch entsprechende Vertragsklauseln im Architektenvertrag einzuschränken. Das Qualitätskriterium für die Architektenleistung ist deren Genehmigungsfähigkeit. Der Haftungsfall tritt sogar dann ein, wenn eine zuvor erteilte Baugenehmigung nachträglich entzogen wurde.
Einige Zeit war strittig, wie die Rechtslage ist, wenn ein Architekt kostenfreie Gefälligkeitsleistungen erbringt. Durch mehrere Gerichtsurteile wurde jedoch klargestellt, dass wegen der großen wirtschaftlichen Bedeutung einer Bauplanung und –überwachung der Architekt im selben Umfang haftet, als wäre ein Architektenvertrag inklusive eines Honorars abgeschlossen worden.

Bereits seit mehreren Jahren sind in Fachkreisen Modifizierungen innerhalb des Architektenvertragsrechts in der Diskussion. Dazu gehört beispielsweise die Frage, inwieweit die Haftung aller an einem Bau Beteiligten –also Architekten und Handwerksbetriebe- als Gesamtschuldner tatsächlich zu rechtfertigen ist. Hier kommt es auf die Bewertung des Einzelfalls und der näheren Umstände an, die zu einem Haftungsfall geführt haben. Eine klärende gerichtliche Entscheidung wurde bislang nicht getroffen.


   

 

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