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HOAIImmer wieder wird behauptet, das Architektenhonorar ergebe sich prozentual aus den Baukosten oder sei insgesamt frei verhandelbar. Tatsächlich ist für die Honorarberechnung jedoch die „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)“ maßgeblich, die auch ohne ihre ausdrückliche Benennung im Vertragstext bindend ist. Sie muss immer dann herangezogen werden, wenn es um Architektenleistungen geht, die im verbindlichen Leistungsteil der HOAI geregelt sind.

 

Die wesentlichen Bestandteile einer Honorarberechnung

 

Die Ermittlung der anrechenbaren Kosten

Die anrechenbaren Kosten sind die Basis zur Berechnung der Grundkosten (s. u.). Mit ihnen werden die für die Errichtung des Hauses und der technischen Anlagen anfallenden Kosten bezeichnet. Grundstückskosten, Gebühren oder weitere Kosten für einen Prüfstatiker zählen nicht dazu. Die anrechenbaren Kosten werden zunächst ohne die Mehrwertsteuer dargestellt, die jedoch am Schluss der Berechnung zugeschlagen wird. Nur wenn die errechneten anrechenbaren Kosten nicht mehr innerhalb der Werte der Honorartafel liegen, also kleiner als 25.000,-- Euro oder größer als 25.000.000,-- Euro sind, sind die Honorare Verhandlungssache.

Architektenhonorar - Abrechnung nach den Grundleistungen

Grundleistungen werden abschließend in der HOAI aufgeführt und festen Honorarsätzen zugeordnet. Hinsichtlich der Honorarsätze vereinbaren die Vertragspartner die Zahlung des Mindest- oder Höchstsatzes oder einen bestimmten Bruchteil der Spanne in dieser Honorarstufe. Wenn hierzu keine konkrete Vereinbarung gemacht wird, gilt der Mindestsatz.

Architektenhonorar - Abrechnung der besonderen Leistungen

Besondere Leistungen gehen über das Spektrum der Grundleistungen hinaus, ihr Preis ist frei verhandelbar und nicht an die Honorartabellen der HOAI gebunden. Darüber hinaus ist die Aufzählung der besonderen Leistungen der HOAI nicht als abschließend zu betrachten.

Architektenhonorar - Abrechnung der Nebenkosten

Ein Architekt kann auch Nebenkosten in Rechnung stellen. Hierfür wird entweder ein pauschales Honorar oder die Einzelabrechnung vereinbart. Für pauschal vergütete Nebenkosten wird üblicherweise ein Prozentsatz vereinbart, der sich auf das Honorar (ohne MwSt.) bezieht. In der Regel werden im Falle einer Vereinbarung von pauschalen Nebenkosten 5-10 % des Honorars vertraglich festgelegt. Wird die entsprechende Passage im Vertrag jedoch unkenntlich gemacht, steht dem Architekten die Zahlung der Nebenkosten nicht zu.

 

Die Berücksichtigung des Schwierigkeitsgrades eines Bauvorhabens beim Architektenhonorar

Es leuchtet ein, dass die Vergütung der Architektenleistung für eine Doppelgarage nicht mit der eines mehrgeschossigen Geschäftskomplexes gleichgesetzt werden kann. Um diesen Schwierigkeitsgraden Rechnung zu tragen, wird jedes Bauvorhaben in eine von fünf Honorarzonen eingeordnet. Zur Honorarzone I zählen z. B. einfache Gebäude wie Schuppen, in der Honorarzone V finden sich neben Universitätskliniken auch sehr anspruchsvolle Wohngebäude, die über eine aufwändige Ausstattung, Einrichtung und technische Ausstattung verfügen. Der Umstand, dass einige Gebäudetypen in mehreren Honorarzonen aufgeführt sind, zeigt die Schwierigkeit, sie im Einzelfall angemessen zuzuordnen.

 

Darstellung der Architektenleistung in Leistungsphasen

Wenn ein Bauherr mit einem Architekten eine Architektenleistung nach der HOAI vereinbart, kommen die sog. Leistungsphasen zum Tragen: Wenn eine vollständige Leistung gewünscht ist, reicht das Leistungsspektrum von der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1) bis zur Objektbetreuung (Leistungsphase 9). Selbstverständlich kann der Architekt auch zur Durchführung von nur einzelnen Leistungsphasen bestellt werden. Jede einzelne Leistungsphase wird prozentual unterschiedlich gewichtet (s. u.), sodass alle neun Leistungsphasen einen Gesamthonorarsatz von 100 % ergeben.

 

Erläuterung der hypothetischen Grundannahmen für die Beispielberechnung

Das zu errichtende Beispiel-Wohnhaus hat nach der HOAI „Wohnräume gehobener Anforderungen, individuell geplante Küchen und Bäder“ und wird in die Honorarzone IV eingeordnet. Der Architekt erhält den mittleren Honorarsatz, es wurde darüber hinaus die Pauschalzahlung der Nebenkosten in Höhe von 6 % des Honorars festgelegt. Im theoretischen Beispiel wird zunächst davon ausgegangen, dass der Bauherr den Architekten für die Phasen 1-8 beauftragt. Um die Auswirkung der Gesamtleistung inkl. der Leistungsphase 9 zu dokumentieren, werden die Honorarkosten hierfür erst im Anschluss daran entsprechend abgezogen. Die Baukosten ohne Mehrwertsteuer (= anrechenbare Kosten) liegen bei 300.000,-- Euro.

 

Eine Beispielhafte Berechnung des Architektenhonorars

 

Grundlagen unserer Berechnung

  • anrechenbare Kosten: 300.000,00 €
  • Honorarzone IV, Mittelsatz: 53.008,50 € (netto, also ohne MwSt.) *
  • zuzüglich Nebenkosten (6%): 3.180,51 €
  • Gesamthonorar (netto): 56.189,01 €

Die Netto-Honorarkosten liegen also bei 56.189,01 €, die sich allerdings auf sämtliche neun Leistungsphasen inklusive der Nebenkosten beziehen. Im nächsten Schritt wird die jeweilige Gewichtung der einzelnen Leistungsphasen verdeutlicht und dargestellt, inwieweit sich der Verzicht, auch die Durchführung der Leistungsphase 9 zu beauftragen, auf die Honorarkosten auswirkt.

Leistungsphase 1 Grundlagenermittlung
2%
1.060,17 €
Leistungsphase 2 Vorplanung
7%
3.710,59 €
Leistungsphase 3 Entwurfsplanung
15%
7.951,27 €
Leistungsphase 4 Genehmigungsplanung
3%
1.590,26 €
Leistungsphase 5 Ausführungsplanung
25%
13.252,13 €
Leistungsphase 6 Vorbereitung der Vergabe
10%
5.300,85 €
Leistungsphase 7 Mitwirkung bei der Vergabe
4%
2.120,34 €
Leistungsphase 8 Objektüberwachung / Bauüberwachung und Dokumentation
32%
16.962,72 €
Leistungsphase 9 Objektbetreuung
2%
1.060,17 €
Grundleistungen gesamt  Gesamthonorar Leistungsphasen 1-9
100%
53.008,50 €

 

Wie oben angekündigt, wird das 100 %-ige Gesamthonorar um die Position der Leistungsphase 9 gekürzt, die im Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Architekten ausgenommen war. Somit ergibt sich:

     53.008,50 € (Gesamthonorar)
./.   1.060,17 €  (ermitteltes Honorar für Leistungsphase 9)
=  51.948,33 €  (netto), die der Bauherr an den Architekten für die Leistung aus den Leistungsphasen 1-8 zu zahlen hat.

Da es jedoch darum geht, das Gesamthonorar vollständig zu ermitteln, muss nun im letzten Schritt noch die Mehrwertsteuer berücksichtigt werden. Sie beträgt derzeit 19 % (Stand: Juli 2013). Der Bauherr hatte an den Architekten die Leistungsphasen 1-8 vergeben, dafür war mit der obigen Berechnung ein Netto-Honorar von 51.948,33 Euro errechnet worden. 

    51.948,33 € Netto
+   8.311,73 € 19 % Mehrwertsteuer
= 61.818,51 €

Auch wenn dieser Betrag zunächst sehr groß erscheint, wird dadurch das Risiko, durch Baupfusch geschädigt zu werden, so deutlich reduziert, dass sich diese Ausgabe für einen Architekten lohnt.

Sonstiges

Der Bauherr kann den Vertragsinhalt während seiner Laufzeit um weitere, noch nicht erbrachte Leistungsphasen kürzen, das fällige Honorar verringert sich dann entsprechend (s. o.). Als sinnvoll hat sich auch die Bonus-Malus-Regelung erwiesen, die dazu beiträgt, die Baukosten zu senken: Werden die Baukosten geringer als veranschlagt, kann der Architekt einen Bonus von bis zu 20 % des Honorars erhalten. Werden sie jedoch überschritten, ist ein Honorarabzug von bis zu 5 % möglich. Diese Absprache wird nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart worden ist.

*) Die Ermittlung des Mittelsatzes anhand der Honorartabelle soll hier kurz erläutert werden:

 
Honorarzone I
Honorarzone II
Honorarzone III
Honorarzone IV

Anrechenbare Kosten

von           bis

von           bis

von           bis

von           bis

300.000 Euro

28.750      33.692

33.692      39.981

39.981     49.864

49.864      56.153

(Auszug aus HOAI 2013; Quelle: Bundesratsdrucksache 334/13)

Die Aufstellung ist ein Auszug aus der Honorartabelle, da nur der Bereich der anrechenbaren Kosten ab 300.000 Euro für die Berechnung benötigt wird. Es fehlt auch die Darstellung der Honorarzone V, da sie für die Verdeutlichung in diesem Zusammenhang keine Rolle spielt.

Der Honorarmittelsatz für die Honorarzone wird interpoliert. Somit ergibt sich diese Berechnung:
-    56.153 Euro –  49.864 Euro = 6.289 Euro
-    6.289 Euro : 2 = 3.144,50 Euro
-    49.864 Euro + 3.144,50 Euro = 53.008,50 Euro                                       

 

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