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ObjektbetreuungIn der Leistungsphase 9 der HOAI wird der Schlusspunkt der umfangreichen Architektenleistungen rund um das Bauprojekt gesetzt. Hier geht es vor allem darum, Baumängel festzustellen, bevor Gewährleistungsfristen abgelaufen sind. Unmittelbar nach der Fertigstellung des Hauses findet dazu in der Regel eine gemeinsame Begehung mit dem Bauherrn und dem Architekten statt. Der Architekt dokumentiert zunächst ausführlich die festgestellten Mängel und kontrolliert auf Wunsch des Bauherrn, ob die Mängel anschließend beseitigt wurden.

Sollten vom Bauherrn Sicherheitsleistungen hinterlegt worden sein, die erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist gezahlt werden müssen, kümmert sich der Architekt um deren Freigabe. Außerdem stellt er dem Bauherrn alle Unterlagen zusammen, die den Hausbau rechnerisch oder zeichnerisch dokumentieren.

Da die Gewährleistungsfrist bis zu fünf Jahre dauern kann, wird vor allem Architekten empfohlen, die Tätigkeiten in dieser Leistungsphase mit dem Bauherrn in einem gesonderten Vertrag zu vereinbaren. Andernfalls müsste der Architekt bis zum Ende der Gewährleistungsfrist und somit bis zum Ende seiner vollständigen Vertragserfüllung auf sein Honorar warten. Er hat allerdings nicht die Pflicht, während der gesamten Gewährleistungsdauer Begehungen durchzuführen. Nach der Begehung, die unmittelbar nach der Fertigstellung des Hauses durchgeführt wird, genügt eine weitere kurz vor dem Ende der Gewährleistungsfrist (OLG Hamm, Urteil v. 09.01.2003 – Az.17 U 91/01). Für diese Aufgabe kann ein Architekt oder ein Bauingenieur beauftragt werden.

Warum die Objektbetreuung sinnvoll ist:

Die Wertigkeit des Architekten ist hier ähnlich hoch einzuschätzen wie bei der Bauüberwachung in der Leistungsphase 8. Einem Laien ist es kaum möglich, versteckte handwerkliche Fehler oder Materialmängel zu finden, die sich oft erst nach mehreren Jahren herausstellen. Der Architekt steht dem Bauherrn auch in dieser Phase mit Rat und Tat zur Seite. Er kann auch beurteilen, welche der Fachfirmen im konkreten Einzelfall zur Verantwortung gezogen werden muss. Das fällt dem Hausbesitzer, der nicht über die nötigen Fachkenntnisse verfügt, oft schwer: In vielen Fällen ist es nicht auf den ersten Blick zu erkennen, welches Unternehmen die Schuld an dem Schaden trägt. Wird dann die falsche Firma zur Begutachtung gebeten, kommen auf den Hauseigentümer die Kosten des Handwerksbetriebs für An- und Abfahrt sowie für die (nicht geleistete) Arbeitszeit zu. Schwierig zu erkennen sind auch verdeckte Mängel wie z. B. Verfärbungen oder feine Haarrisse im Mauerwerk. Was ein Laie für eine normale Alterungserscheinung hält, erkennt ein Architekt als Gewährleistungsfall.

Nachdem der Architekt eine Aufstellung über die von ihm gefundenen Mängel gefertigt hat, nimmt er schriftlich im Namen des Bauherrn Kontakt zu den verantwortlichen Handwerksfirmen auf und fordert sie auf, diese Mängel umgehend zu beheben. Sollte es in diesem Zusammenhang zu einem Gerichtsverfahren kommen, tritt er auch hier als Unterstützung des Bauherrn auf.

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